Publisert av advokat Olav A. Røssaak 10.4.2024

  1. Personlig sameie

En eiendom som eies av to eller flere personer, ligger i et «personlig sameie». Personlig sameie oppstår for eksempel når flere arvinger i et dødsbo blir enige om å overta dødsboets eiendom i fellesskap, og når søsken, ektefeller eller samboere overtar en eiendom i fellesskap. Personlig sameie kan også oppstå når man rent faktisk overtar en eiendom sammen, uten at det er tatt et bevisst valg om felles eierskap. Typisk vil dette være tilfelle når et dødsbo ikke skiftes, men arvingene over en årrekke fordeler utgifter og ferieuker på eiendommen.

  1. Realsameie

Når eierskapet til arealet ikke knyttes direkte til en person men til en annen eiendom, har man et «realsameie». Andelen i et realsameie følger hovedeiendommen ved salg og regnes som en del av arealgrunnlaget på denne. Et vanlig realsameie mellom norske gårdsbruk, er utmarksparseller med beite, skogsdrift, jakt og fiske som de viktigste ressursene. I tillegg har man mange andre mulige utnyttelsesmåter, som etablering av hyttetomter, utbygging av vind- og vannkraft mv.

  1. Rådighet

For begge typer sameie kan sameierne bli enige om hvordan forvaltningen av eiendommen skal skje. Så lenge det ikke er avtalt noe annet, gjelder sameigelova (Lov om sameige av 18. juni 1965 nr. 6).

Fra tid til annen blir sameierne uenige om hvordan eiendommen skal utnyttes. I et personlig sameie kan noen ønske å leie ut bolighuset som helårsbolig, mens andre vil beholde det som fritidsbolig for sameierne. I slike tilfeller må man gjerne velge mellom å rette seg etter flertallets vilje (sameieloven §§ 4 – 7), å selge sin andel (sameieloven § 10) eller å kreve oppløsning av sameiet (sameieloven § 15). Flertallet er i denne sammenhengen oftest ikke regnet etter antall eiere, men etter størrelsen på eierandelene. En sameier med en andel på 55 % vil derfor ha flertall alene, selv om det for eksempel er tre sameiere til som har 15 % hver.

I et realsameie kan det bli uenighet om utnyttelsen, for eksempel mellom de som ønsker å satse på utbygging, og de som ønsker en økning i vilt- og fiskebestanden med tanke på eget uttak eller salg av jakt- og fiskeopplevelser. Også her står flertallsvedtaket sentralt, mens det ikke er anledning til utmelding. Det er heller ikke anledning til oppløsning, men fysisk deling av eiendommen kan selvsagt tenkes, for eksempel ved bruk av jordskifteretten.

I realsameier er hovedregelen at andelene tilsvarer hovedeiendommenes skatteskyld den gang sameiet ble etablert, typisk ved deling av gardsbruk der deler av utmarka ble liggende i fellesskap mellom de nye brukene. Hvis en gård på 3 skyldmark ble delt i tre likeverdige bruk, hvert på 1 skyldmark, vil hvert av dem ha 33,3 % av fellesutmarka. En slik beregning av eierandel og stemmer kan være fraveket ved avtale eller andre rettsgrunnlag. I så fall går slike regler foran regelen etter sameieloven.

  1. Mindretallsvern

Sameigelova §§ 4-7 har viktige begrensninger på hva flertallet kan vedta, for å ivareta hensynet til mindretallet. Blant annet kan ikke et flertall dra på mindretallet urimelige kostnader eller gjøre sameiet om til noe annet. Et eksempel på det siste kan være at et mindretall av sameierne som driver aktivt landbruk, nektes nødvendig beiteareal fordi flertallet ønsker å bruke eiendommen til andre formål, som utbygging eller rene jaktkonsepter.