Fradrag for kostnader ved utleie av bolig
Vi får en rekke spørsmål om fradragsrett for kostnader ved utleie av bolig. I denne artikkelen omtales fradragsreglene generelt og deretter omtales konkrete problemstillinger knyttet til fradragsretten.
Utgangspunkt
Det kan kreves skattemessig fradrag for kostnader til å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt, jf. skatteloven § 6-1. Når utleien er skattepliktig, vil det være en rekke kostnader som er relevante å fradragsføre.
I utgangspunktet er all utleie av bolig skattepliktig, og utleieinntektene skal beskattes. Det er likevel unntak fra utgangspunktet. Hvis utleien varer sammenhengende minst 30 dager, og eieren selv benytter minst halvparten av boligen regnet etter utleieverdien, eller hele eller en større del av boligen leies ut for inntil kr 20 000 i inntektsåret, vil utleien være skattefri, jf. skatteloven § 7-2 første ledd. Dersom utleien er skattefri, vil ikke skattyter ha fradragsrett for kostnader knyttet til utleien. I de tilfellene der deler av boligen leies ut og utleieinntektene er skattepliktige, vil kostnader som er knyttet til hele boligen måtte fordeles forholdsmessig mellom utleid og ikke-utleid del, og det er kun kostnadene knyttet til utleiedelen som er fradragsberettigede.
Det er ikke fradragsrett for kostnader knyttet til korttidsutleie av egen bolig som skattyter bruker selv. I slike tilfeller gis det et bunnfradrag for kostnader på kr 10 000 og et sjablongfradrag på 15 % av overskytende kostnader, jf. skatteloven § 7-2 andre ledd. Utleieinntekter som overstiger fradragene, vil være skattepliktig. Dersom korttidsutleien er omfattende, kan det heller ikke utelukkes at aktiviteten i skattemessig forstand er næring, og inntekter og kostnader skal da i stedet behandles etter reglene for næringsbeskatning.
I tilfeller der boligen går fra å ha vært fritaksbehandlet, dvs. der minst 50 % av boligen (regnet etter utleieverdi) benyttes av eieren selv, til å bli en regnskapsbehandlet utleiebolig, er det en særregel om fradragsrett for kostnader, se skatteloven § 7-10. I slike tilfeller gis det årlig fradragsrett for vedlikeholdskostnader inntil kr 10 000, mens fradrag for overskytende beløp reduseres med 10 % for hvert år det ikke har vært skattepliktig utleie de siste fem årene. Hvis boligen har vært leid ut i mindre enn seks måneder det første året boligen regnskapsbehandles, gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader, jf. skatteloven § 7-10 tredje punktum.
Typiske kostnader det kan kreves fradrag for når boligen regnskapsbehandles
Kostnadene er angitt i alfabetisk rekkefølge.
Administrasjon
Det er fradragsrett for kostnader til regnskapsfører og juridisk bistand knyttet til utleieforholdet.
Utleier har imidlertid ikke fradragsrett for kontingent til en medlemsorganisasjon, f.eks. Huseierne.
Annonsering, utleiemegler, etc.
Utleier kan kreve fradrag for kostnader til annonsering, visning, kontraktskrivning og bistand fra megler for å skaffe leietaker. Det kan også kreves fradrag for kostnader til bistand fra utleiemegler til fakturering og innkreving av husleie.
Depositumskonto
Utleier har fradragsrett for kostnader til etablering av depositumskonto, samt eventuelle årlige kostnader knyttet til kontoen som utleier dekker.
Eiendomsskatt
Dersom utleier betaler eiendomsskatt på utleieboligen, vil han/hun ha fradragsrett for den betalte skatten.
Felleskostnader i borettslag og boligsameie
Det er fradragsrett for felleskostnader i borettslag eller boligsameie der utleieboligen befinner seg. Det er imidlertid ikke fradragsrett for nedbetaling av eller renter på fellesgjeld. Hvis nedbetaling av eller renter på fellesgjeld er inntatt i felleskostnadene, må disse trekkes ut.
Personlig gjeld innrapporteres av bank eller forretningsfører til Skatteetaten, og utleier har fradragsrett for betalte renter.
Forsikring
Utleier har fradragsrett for kostnader til å forsikre utleieboligen.
Møbler og innbo
Dersom boligen er leid ut med møbler og innbo, er det direkte fradragsrett for kostnader til dette så langt verdien av den enkelte gjenstand ikke overstiger kr 30 000. Hvis verdien av gjenstanden overstiger kr 30 000, må beløpet aktiveres og kostnadene avskrives med 20 % hvert inntektsår, frem til restbeløpet er under kr 30 000. Deretter kan hele restbeløpet fradragsføres i påfølgende inntektsår.
For møblert utleie av egen bolig kan man årlig kreve et sjablongfradrag på 15 % av utleieinntektene for slitasje. Forutsetningen for sjablongfradraget er at utleieforholdet er midlertidig, maksimalt 3 år, og at utleier selv bruker møblene både før og etter leieforholdet.
Reiser
Det gis fradrag for faktiske kostnader til reiser i forbindelse med utleieboligen, f.eks. reiser for å besiktige boligen eller gjøre egne arbeider på boligen. Kjøring med privatbil kan fradragsføres tilsvarende satsen for yrkeskjøring, dvs. kr 3,50 pr. km i 2024. Fradraget forutsetter at utleien ikke anses som virksomhet. Dersom utleien anses som virksomhet, gjelder de alminnelige reglene for arbeids- og yrkesreiser.
Vedlikehold
Det er fradragsrett for kostnader til vedlikehold. Vedlikehold innebærer å bringe boligen tilbake til samme stand som den tidligere har hatt.
Kostnader til å sette boligen i bedre stand enn den tidligere har hatt eller å endre boligen anses som påkostninger. Påkostninger skal ikke fradragsføres, men aktiveres på boligens skattemessige inngangsverdi, og vil redusere gevinsten ved et eventuelt senere skattepliktig salg.
Arbeider kan både inneholde elementer av vedlikehold og påkostninger. Det må da gjøres konkrete vurderinger av hvor stor andel som skal allokeres til henholdsvis vedlikehold og påkostning.
Særlige spørsmål
Perioder uten utleie
Dersom utleieboligen blir stående tom i perioder som følge av vedlikehold, problemer med å få ny leietaker eller overgang til ny leietaker, vil det i utgangspunktet ikke påvirke fradragsretten, forutsatt at utleieaktiviteten ikke anses opphørt.
Fradrag ved avvikling
Ved avvikling/opphør av utleieforhold gis det fradrag for kostnader i en rimelig avviklingsperiode. Dette vil typisk være vedlikeholdskostnader som knytter seg til utleien eller driftskostnader i påvente av salg. Det kan også være vedlikeholdskostnader knyttet til utleien og som påløper forut for at eieren selv tar boligen i bruk som egen bolig.
Når fradrag overstiger inntekter
I de tilfellene fradragsberettigede kostnader overstiger utleieinntektene, blir resultatet fra utleien negativt. Underskudd går til fradrag i eventuelle andre inntekter i inntektsåret. Ubenyttet underskudd overføres til påfølgende inntektsår.