Brev til Verdal kommune ang. eiendomsskatt

  • Tips en venn om denne siden

Etter møtet med ordfører Bjørn Iversen i oktober ble styret i Landbrukslaget oppfordra til å komme med innspill rundt utfordringene med eiendomsskatten i Verdal. Brevet kan leses i sin helhet under.

Verdal kommune
v/ ordfører Bjørn Iversen
 
 
UTREGNING AV EIENDOMSSKATT PÅ LANDBRUKSEIENDOMMER
 
Viser til møte mellom ordføreren og Verdal landbrukslag i oktober i år hvor blant annet eiendomsskatten var gjenstand for diskusjon. Ordføreren inviterte styret i landbrukslaget til å komme med en skriftlig redegjørelse for hvordan eiendomsskatten slår ut for landbrukseiendommer, da en del eiendommer med stor boligmasse, og da spesielt trønderlåner, kommer veldig uheldig ut i den nye takseringen. Landbrukslaget takker ordføreren for invitasjonen og håper på en god gjennomgang av saken. 
 
Arealutregning 
 
Det er spesielt gårder med trønderlåner som har fått en uforholdsmessig stor økning i eiendomsskatten. Ei trønderlån har stort areal, ofte fordelt på fire etasjer. To av etasjene har ikke boverdi, men er i takseringen verdisatt på lik linje som en fullinnredet kjeller eller loftsetasje med boverdi i et nyere oppført hus. Kjeller og loft i ei trønderlån har liten eller ingen boverdi, de er ofte uisolerte, trekkfulle, og ofte fuktige. 
 
Etter den nye takseringen er landbrukseiendommer som tidligere har betalt eiendomsskatt på 2-4.000kr nå påført krav på 10 -14.000 kr. Dette skyldes ikke alene arealstørrelsen, men også at kårboliger nå ikke er fritatt eiendomsskatt som tidligere. Kårboliger har ofte kårheftelser, kan ikke skilles fra gården (ingen salgsverdi), og har derfor veldig begrenset verdi. Kårboligene har ofte stort areal, og gir dermed stort utslag når sluttsummen på eiendomsskatten settes. Verdien av landbrukseiendommen vil derfor havne urimelig høyt, og høyere enn den ville gjort ved et eventuelt salg.
 
Regneeksempel
 
Eksemplet under tar utgangspunkt i ei trønderlån på 6 x 25 meter:
 
  • Kjeller: Kjellerarealet vil utgjøre 150m2. Ganges dette arealet med en faktor på 2000,-/m2 får man en ligningsverdi på 300.000,-
  • Loft: Det er ikke usannsynlig at 60 % av grunnarealet her går inn under det som defineres under eiendomsskatteberegningen og får en arealverdi på 90 m2 x 5000,-/m2 og en prising på 450.000,-
Dette betyr at for ei trønderlån av denne størrelsen vil kjeller og loft blir verdisatt til 750.000,- uten at det har noen boverdi.
 
  • Dersom grunnflata er på 150 m2 vil de to øvrige to etasjene beregnes med 150 m2 x 2 etg x 10.000,-/m2 kr og man får en verdisetting på boligenheten på 3 millioner kroner. 
  • Har gården i tillegg en tilsvarende kårbolig med samme verdisetting, kan vi gange denne verdien med to.
  • Når man ser bygningen under ett slik takseringen i dag fungerer, vil verdisettingen for et firkanttun som i eksempelet over være på om lag 3,75 millioner per boenhet, dersom både hovedlåna og kårboligen har ei grunnflate på 150 m2
Verdisettingen på boligene på en slik gård vil dermed bli taksert til 7,5 millioner, før man trekker fra konsesjonsfaktor, beliggenhet og boligstandard. Dette vil i mange tilfeller være mer enn verdisettingen ved et eventuelt salg, og i alle fall i forhold til et odelssalg. Dette vil også fungere i strid med det Finansdepartementet har sagt om verdisetting av landbrukseiendommer i eiendomsskattesaker.
 
Vi gjør oppmerksom på at dette eksemplet ikke er urimelig høyt, siden mange trønderlåner faktisk er større. 8 x 30 meter er ikke uvanlig, og disse vil derfor komme ut med en enda høyere taksering enn det som kommer frem av regneeksemplet over.
 
Finansdepartementets uttale av 10.03.06 (vedlegg 1). 
 
I brevet fra Finansdepartementet presiseres følgende: For konsesjonspliktige landbrukseiendommer skal det i verdisettingen tas hensyn til hva eiendommen kan omsettes for som jordbrukseiendom, underlagt landbruksstyremaktenes prisbegrensing i denne sammenheng. 
 
Når boligene blir verdisatt så høyt som de er blitt i den siste takseringen blir det obligatoriske fritaket for landbruksdelen på eiendommen underminert og gjort fiktivt, ved at våningshus og andre bolighus er presset så høyt opp at fritaket for landbruksdelen i realiteten delvis har blitt borte. Dette er direkte i strid med lovgivers intensjon, jf. eiendomsskatteloven § 5 bokstav h).
 
Finansdepartementet påpeker også i samme brev at konsesjonsplikt og odel til eiendommen skal være med som en reduserende faktor. Det er riktignok satt en reduserende faktor for konsesjonspliktige eiendommer. Det er ut fra Verdal kommunes retningslinjer lagt opp til en fast faktor på 0,75. Denne faktoren mener vi er for høy til å reflektere det virkelige verdiforholdet mellom boligdelen og driftsdelen på en del gårdsbruk (se vedlegg 2). Vi mener det her må innføres en variabel sats fra 0,4 på bruk hvor størsteparten av verdien er tilknyttet jordbruksdrift, og opp til kommunens nåværende sats på 0,75, som kan brukes i de tilfeller der det så å si bare er en boligeiendom det dreier seg om. Skal det brukes en flat sats, bør den ligge vesentlig lavere enn det kommunen opererer med i dag. 
 
Avslutningsvis vil vi takke for interessen ordføreren har vist ved å se nærmere på saken. Vi vil presisere at dette ikke er et innspill mot eiendomsskatt, men et forsøk på å bidra på en konstruktiv måte til en smidig gjennomføring av ett allerede politisk fattet vedtak.
 
 
Hilsen
 
Verdal landbrukslag
v/ Liv Guri Kvello
leder 
 
Vedlegg 1 Brev Finansdepartementet datert 10.03.2006
Vedlegg 2 Eiendomsskatt på gårdsbruk – fremgangsmåte for taksering av boligdelen, Bondelagets Servicekontor.
Blir det Åpen Gård i 2016 i Verdal?

ETTERLYSNING!

Verdal Bondelag ønsker å komme i kontakt med vertsgård

Våre samarbeidspartnere