Spørsmål: Jeg skal leie ut et bolighus på gården, og jeg vil kreve depositum av leietaker. Hvilke regler gjelder for depositum ved utleie av bolighus?

Svar:

Husleieloven har bestemmelser om depositum i § 3-5. Det følger av bestemmelsen at dersom leietaker skal betale depositum, må det være avtalt. Hvis dere inngår en bindende leieavtale uten bestemmelser om depositum, kan ikke utleier senere kreve at leietaker foretar deponering.

Depositumet skal sikre skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved utkastelse og andre krav som skriver seg fra leieavtalen.

Depositumet skal settes på særskilt konto i leietakers navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge – tradisjonelt hos en bank. Utleier dekker kostnadene ved å opprette depositumskonto. Utleier kan anvise i hvilken bank depositumskontoen skal opprettes så sant dette ikke er til vesentlig ulempe for leietaker. Det er viktig å opprette depositumskonto i samme bank som det er skriftlig avtalt at husleia skal innbetales til. Når disse to kontoene er i samme bank, vil det være enklere å få dekning for skyldig leie i depositumet. Se nærmere om dette nedenfor.

Det kan ikke avtales et større depositumsbeløp enn summen av seks måneders leie. Men det kan avtales at beløpet skal justeres i takt med endringer i leiesummen.

Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over depositumsbeløpet på egen hånd. Leietaker kan imidlertid kreve å få utbetalt opptjente renter, og disse blir ikke en del av depositumet.

Banken kan utbetale til en av partene fra depositumskontoen hvis den annen part har gitt sitt skriftlige samtykke, eller hvis det foreligger en rettskraftig rettsavgjørelse som gir rett til utbetaling. Husleieloven § 3-5 gir imidlertid en fremgangsmåte som utleier kan følge etter leieforholdets opphør dersom det foreligger skyldig leie, og leietaker ikke samtykker i utbetaling. Utleier kan kreve at banken utbetaler skyldig leie fra depositumskontoen dersom det følger av skriftlig avtale at husleia skal innbetales til annen konto i samme bank, og utleier dokumenterer at det foreligger skyldig leie. Når utleier krever utbetaling på dette grunnlaget, skal banken varsle leietaker om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til utleier hvis leietaker ikke innen fem uker etter at varselet er sendt, dokumenterer å ha reist søksmål, ved stevning eller forliksklage. Dersom leietaker ikke dokumenterer søksmål innen fristen, har utleier krav på utbetaling fra banken for skyldig leie.  

Husleieloven § 3-5 gir også leietaker en fremgangsmåte for å kreve utbetaling av depositum fra banken etter leieforholdets opphør, dersom utleier ikke samtykker. Dersom leietaker krever utbetaling av depositum fra banken, skal banken sende utleier et skriftlig varsel om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leietaker hvis utleier ikke innen fem uker fra varselet ble sendt, dokumenterer husleiekrav eller dokumenterer å ha reist søksmål. Søksmål er nødvendig om depositums- og husleiekontoene ikke er i samme bank, eller om utleier har andre krav enn skyldig leie, slik som krav på grunn av skader på husrommet eller manglende rengjøring. Dersom banken ikke mottar slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leietaker ikke har trukket kravet i mellomtiden, skal banken utbetale beløpet til leietaker.

For øvrig ligger det en artikkel fra Jus i landbruket om utkastelse ved manglende betaling av husleie på www.bondelaget.no/jusilandbruket.