Tomtefeste - regulering av festeavgift

Av Ole Jacob Helmen,
  • Tips en venn om denne siden

Jeg eier en eiendom på en øy i en meget populær skjærgård langs Oslofjorden med en festekontrakt fra 1977 for hyttetomt. Festeavgiften kan reguleres hvert 10. år, og i 2007 er det blitt tvist om hvorledes festeavgiften kan reguleres.

Spørsmål:

Jeg eier en eiendom på en øy i en meget populær skjærgård langs Oslofjorden med en festekontrakt fra 1977 for hyttetomt. Festeavgiften kan reguleres hvert 10. år, og i 2007 er det blitt tvist om hvorledes festeavgiften kan reguleres.

Festeavgiften ble i 1987 regulert til kr. 1344, og i 1997 til kr. 6000 (basert på en råtomtverdi på kr. 150 000 og 4 % avkastningsrente). På grunn av prisforskriftene av 1990 hadde jeg kun anledning til årlig innkreving av konsumprisregulert leie fra 1987 (fra kr.1344,- til kr. 1677-). Fester ble orientert i eget brev både om hva festeavgiften egentlig skulle ha vært etter kontrakten, og hva jeg lovlig kunne innkreve etter forskriften.

Kr. 1677,- ble konsumprisregulert hvert år til opp til kr. 2035,- i 2006. Ved reguleringen i 2007 krever jeg ny festeavgift på kr. 13 300, basert på tomtas arealstørrelse og ”taket” på kr. 9000 pr. da. etter den nye tomtefesteloven av 1.1. 2002.

Da hevder festers advokat at festeavgiften etter tomtefestelovens § 15, 2. ledd ikke kan reguleres på annet grunnlag enn konsumpris, da reguleringsklausulen i kontrakten ikke tilfredsstiller ”tvillaust”- kravet etter § 15.

Dessuten hevder han at, selv om reguleringsklausulen skulle tilfredsstille ”tvillaust”- kravet, er det bare er ved første regulering etter 1.1.2002 at en eventuell tomteverdiklausul kan benyttes av bortfester. Han mener jeg har foretatt regulering flere ganger før 2007.

Fester betaler fortsatt årlig bare kr. 2035. Hvorledes forholder jeg meg til dette?

Svar:

Fra 1.1.2002 er hovedregelen etter § 15 nå konsumprisregulering, men du kan ved første regulering benytte avkastning av råtomtverdi som reguleringsgrunnlag dersom dette er ”tvillaust” avtalt.

Det er to problemstillinger som må avklares i saken, jf. følgende;

1. Er innkreving etter forskriften å anse som regulering etter kontrakten?

På grunn av prisforskriftene av 1990 fikk du ikke lov til i 1997 å kreve inn kr. 6000, kun konsumprisregulert leie. Forskriften satte altså kontraktens reguleringsklausul midlertidig ut av kraft.

Ny tomtefestelov ble vedtatt i des. 1996, og under den klare forutsetning fra både regjering og Storting om at de da gjeldende prisforskriftene av 21. des. 1990 ikke lenger skulle gjelde. Iverksettelsen av loven skjedde fra 1.1 2002.

Dermed ville kontraktsbetingelsene mellom partene begynne å virke igjen, dvs. at kr. 6000 kunne innkreves fra 2002 i henhold til kontrakten og reguleringen i 1997, dersom det ikke ble fastsatt nye prisforskrifter som igjen utsatte kontraktsvirkningen.

Justisdepartementet valgte imidlertid å fortsette prisreguleringen i en overgangsfasemed årlig innkreving fram til første reguleringstidspunkt etter kontrakten.Forskriftens anvendelse forutsetter at festeavgiften (etter tomteverdi) er fastsatt på forhånd, dvs. på reguleringstidspunktet etter kontrakten i 1997. Dette kravet er oppfylt i dinsak.

Fra og med 1997 har det altså fra din side årlig fram til 2007 kun skjedd en innkreving av festeavgiften etter konsumprisindeks etter daværende og nåværende tomtefesteforskrift. At forskriften er benyttet etter lov om pristiltak etter 2002, har ingen smittevirkning over på det privatrettslige grunnlaget mellom partene og de begrensninger som følger av tomtefestelovens § 15.

Forskriften benytter heller ikke begrepet ”regulering”, men presiserer at det dreier seg om ”innkreving” og ”oppjustering” av avgiften som noe helt annet enn den privatrettslige ”regulering”. Også dette taler klart for at den innkreving som er foretatt både før og etter 1.1.2002 ikke er å anse som en regulering etter § 15.

Neste reguleringskjer da fullt lovlig fra 2007, da den tidligere ikke er regulert etter kontrakten etter 1.1.2002.

2. Hvorledes fastsette festeavgiften dersom reguleringsklausulen tilfredsstiller/ikke tilfredsstiller  ”tvillaust”-kravet ?

Hvorvidt reguleringsklausulen i kontrakten tilfredsstiller ”tvillaust”-kravet i § 15, 2. ledd må vurderes ut fra den relativt omfattende rettspraksis som har utviklet seg etter vedtakelsen av loven i 2002. Dersom klausulen er tilstrekkelig klar, kan du som bortfester regulere festeavgiften ut fra råtomtverdien og taket på kr. 9000 kr. pr. da. (som konsumprisreguleres hvert år fra 1.1.2002) slik du har foretatt.

Neste regulering igjen skjer da i 2017, basert på konsumprisregulering av kr. 13 300,-.

Dersom reguleringsklausulen ikke lenger tilfredsstiller ”tvillaust”-kravet etter lovendringen i 2002, kan festeavgiften kun reguleres etter hovedregelen om konsumpris i § 15, 1. ledd. En skal imidlertid ikke ta utgangspunkt i den festeavgift som ble innkrevet siste gang i 2006, dvs. kr. 2035,-. Ny festeavgift fra 2007 skal nemlig da ta utgangspunkt i den festeavgift som skulle vært betalt i 1997, dvs. kr. 6000,-, og regulerer dette beløpet etter konsumpris fram til 2007, dvs. kr. 7 276,-. Dette må anses som en fullt ut lovlig regulering etter kontrakten fra 2007.

Neste regulering igjen skjer da i 2017, basert på konsumprisregulering av kr. 7 276,-.

Entreprisekontrakter

Vi mottar ofte ulike spørsmål knyttet til entrepriseforhold. I mange tilfeller er entreprisekontraktene mangelfulle. I denne artikkelen listes det opp noen sentrale punkter som kan reguleres i en entreprisekontrakt.

Foreldelsesregler

Advokatene ved Bondelagets Servicekontor mottar ofte spørsmål om foreldelse av krav på penger eller andre ytelser. I denne artikkelen forklares hovedreglene om foreldelse i et nøtteskall.

Når er en eiendom odelsjord?

Vi får ofte spørsmål om når en eiendom er odelsjord. Temaet har tidligere vært omtalt i denne spalten, men vi ser at det er på sin plass med en ny gjengivelse av hovedreglene.

Dette skjer i Norges Bondelag

Onsdag
04
mars

AU-møte

Landbrukets hus
Torsdag
05
mars

Fylkesårsmøte i Sogn og Fjordane

Skei Hotell
Fredag
06
mars

Fylkesårsmøte i Møre og Romsdal

Våre samarbeidspartnere