Spørsmål: 

Jeg er bortfester og har akseptert at fester løser inn festetomten. Festetomten på ca 1 daa er oppmålt, men festekontrakten, som ble inngått i 1967, har ikke vært tinglyst. Avtalt festetid var 50 år. Tomten er bebygd. Hvilke dokumenter skal sendes inn for tinglysing? Må fester virkelig betale dokumentavgift også av hyttas verdi?

Svar: 

Utgangspunktet er at den som har grunnbokshjemmel til en eiendom, også har grunnbokshjemmel til de bygninger som er eller blir oppført på eiendommen, med mindre grunnboken utpeker en annen som berettiget til bygningene. Dette følger av tinglysingsloven § 15.

Dersom festekontrakten ikke er tinglyst, innebærer dette at bortfester står med formell hjemmel til både grunn og bygninger, selv om festeren er den reelle eieren av bygningen.

For at fester ved innløsning skal få grunnbokshjemmel til tomt og bebyggelse må det tinglyses et skjøte som overfører både grunn og bebyggelse.

Slik hjemmelsoverføring utløser som den store hovedregelen plikt til å betale dokumentavgift.  Utgangspunktet er at avgiften skal beregnes av salgsverdien av grunnen og den bebyggelsen som er på tomta når tinglysingen skjer.

Unntak fra både dokumentavgiftsplikten og beregningsprinsippet må ha konkret hjemmel. Unntakene finner du blant annet i Stortingets årlige vedtak om dokumentavgift § 2 og 3, samt i dokumentavgiftsloven § 7.

Har fester innløst til 40% av råtomtverdi eller 25 x årlig festeavgift, skal dokumentavgiften beregnes av denne innløsningssummen. Fordi festekontrakten ikke har vært tinglyst, må fester i tillegg betale dokumentavgift av verdien av bebyggelsen. Summen av disse to tallene skal føres opp i skjøtets punkt 3, helst sammen med en henvisning til dokumentavgiftsloven § 7 fjerde ledd og en forklaring på at det gjelder innløsning av bebygd festetomt, ikke tidligere tinglyst festekontrakt.

Kryss av for «annet» i punkt 2 (omsetningstype).

Eksempel:

Råtomtverdi tomt kr 500 000, 40 % av dette er kr 200 000

Salgsverdi hytte, kr 1 000 000

Avgiftsgrunnlag er 200 000 + 1 000 000 = kr 1 200 000

Beregnet dokumentavgift er 2,5% av 1 200 000 = kr 30 000

Dokumentavgiftsregelverket samles i årsrundskrivet om dokumentavgift. Rundskrivet inneholder Stortingets årlige dokumentavgiftsvedtak, dokumentavgiftsloven, dokumentavgiftsforskriften, samt Skatteetatens merknader til de ulike bestemmelsene. Dokumentavgiftsrundskrivet kan lastes ned fra www.skatteetaten.no .

Forutsatt at tomten ikke ligger i et område med nedsatt konsesjonsgrense, slipper du å sende inn egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet til kommunen før du sender skjøtet inn for tinglysing.