Dessverre er det ikke uvanlig at det avdekkes uforutsette mangler ved boligkjøp. Det er imidlertid ikke kurant å holde selger ansvarlig for disse manglene. Derfor er det lurt å vite hvilken risiko du overtar som boligkjøper. Dette gjelder også bolig på landbrukseiendom.

 «Som den er»

De aller fleste boliger i dag selges «som den er». Det betyr at kjøper overtar risikoen for alle synlige og ikke-synlige mangler. Dette gjelder selv om mangelen avdekkes bare noen dager etter overtagelse.

Det er likevel unntak fra denne hovedregelen. Dersom selger har tilbakeholdt opplysninger, og den tilbakeholdte opplysningen har innvirket på avtalen kan selger holdes ansvarlig. Det samme gjelder dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper hadde grunn til å regne med.

Selgers opplysningsplikt

Det er ikke uvanlig at kjøper uttaler at «dette må selger ha visst om». Antagelser er imidlertid ikke tilstrekkelig. Kjøper må ha konkrete beviser eller på annen måte kunne sannsynliggjøre selgers kunnskap.

Et praktisk eksempel er el-mangler. El-arbeid skal utføres av elektriker, og selger har derfor opplysningsplikt om ufaglært el-arbeid. Dersom kjøper dokumenterer el-mangler som synes å skyldes ufaglært arbeid, og selger ikke kan fremlegge dokumentasjon på arbeidene utført i selgers eiertid, kan dette tilsi at selger har brutt sin opplysningsplikt.

Det avgjørende for om lovens innvirkningsvilkår er oppfylt er om det kan antas at alminnelige kjøpere ville gjort noe annerledes dersom fullstendige opplysninger hadde blitt gitt. Eksempelvis kan ikke selger holdes ansvarlig for å ha unnlatt å opplyse om en treig dør dersom problemet kan utbedres for kr 3 000.

Vesentlig mangel

Det er en svært høy terskel for at det skal foreligge en vesentlig mangel ved boligen. Sentralt i vesentlighetsvurderingen er hva kjøper har grunn til å regne med av mangler.  

Dersom det i salgsdokumentene er gitt konkrete opplysninger om mangler ved boligen eller tegn på funksjonssvikt, vil det være utelukket å holde selger ansvarlig. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at kjøper også overtar risikoen for mangler som ikke eksplisitt nevnes i salgsdokumentene, men som kjøper burde forstå utgjør en risiko. 

Eksempel: Du kjøper en bolig fra 1960. Det er ikke gitt opplysninger om at det er gjort noe med dreneringen siden byggeår. Drenering har en levetid på 20-60 år, og kjøper bør derfor forstå at det er en risiko for dreneringssvikt med påfølgende fuktskader. Selv om takstmannen ikke har påvist fuktinnsig, vil det likevel ikke foreligge en vesentlig mangel dersom det må etableres ny drenering.

Praktiske tips

Les salgsdokumentene nøye, og legg ikke for mye vekt på muntlige uttalelser fra selger og megler om boligens standard. Muntlige garantier er vanskelig å bevise i ettertid, og i en potensiell tvist vil det avgjørende være hvilke risikoopplysninger det er opplyst om i salgsdokumentene.

Dersom selger opplyser om faglært arbeid ved boligen er det videre lurt å be om dokumentasjon på arbeidet. Sett deg godt inn i salgsdokumentene før visning, og bruk god tid på visningsdagen. 

-