Rådighet over en eiendom som ligger i sameie

Av Erlend Stabell Daling,
  • Tips en venn om denne siden

En del landbruksarealer i Norge eies i fellesskap mellom enkeltpersoner eller gårdsbruk, eller en kombinasjon av dette.

En eiendom som eies av to eller flere personer, ligger i et «personlig sameie». Personlig sameie oppstår for eksempel når flere arvinger i et dødsbo blir enige om å overta dødsboets eiendom i fellesskap, og når søsken eller samboere overtar en eiendom i fellesskap. Personlig sameie kan også oppstå når man rent faktisk overtar en eiendom sammen, uten at det er tatt et bevisst valg om felles eierskap. Typisk vil dette være tilfelle når et dødsbo ikke skiftes, men arvingene over en årrekke fordeler utgifter og ferieuker på eiendommen.

Når eierskapet til arealet ikke knyttes direkte til en person men til en annen eiendom, har man et «realsameie». Andelen i et realsameie følger hovedeiendommen ved salg og regnes som en del av arealgrunnlaget på denne. Et vanlig realsameie mellom norske gårdsbruk, er utmarksparseller med beite, jakt og fiske som de viktigste ressursene. I tillegg har man et utall andre mulige utnyttelsesmåter som etablering av hyttetomter, samt vind- og vannkraft.

Fra tid til annen blir sameierne uenige om hvordan eiendommen skal utnyttes. I et personlig sameie kan noen ønske å leie ut bolighuset som helårsbolig, mens andre vil beholde det som fritidsbolig for sameierne. I slike tilfeller må man gjerne velge mellom å rette seg etter flertallets vilje (sameieloven §§ 4 – 7), å selge sin andel (sameieloven § 10) eller å kreve oppløsning av sameiet (sameieloven § 15). Flertallet er i denne sammenhengen oftest ikke regnet etter antall eiere, men etter størrelsen på eierandelene. En sameier med en andel på 55 % vil således utgjøre et flertall sammenlignet med de tre sameierne som har 15 % hver.

I et realsameie kan det bli uenighet om utnyttelsen, for eksempel mellom de som ønsker å satse på utbygging, og de som ønsker en økning i vilt- og fiskebestanden med tanke på eget uttak eller salg av jakt- og fiskeopplevelser. Også her står flertallsvedtaket sentralt, mens det ikke er anledning til utmelding. Det er heller ikke anledning til oppløsning, men fysisk deling av eiendommen kan selvsagt tenkes, for eksempel ved bruk av jordskifteretten. I realsameier er hovedregelen at andelene tilsvarer hovedeiendommenes skatteskyld den gang sameiet ble etablert, typisk ved deling av gårdsbruk der deler av utmarken ble liggende i fellesskap mellom de nye brukene. Var bruket på 4 skyldmark før delingen, vil størrelsen på hvert bruk etter delingen være avgjørende for kontrollen over realsameiet. Det bruk som fikk 1 skyldmark og 80 øre, har således 45 % prosent av stemmene i realsameiet, mens hvert av de to brukene som fikk 1 skyldmark og 10 øre, har 27,5 % av stemmene.

Det understrekes at ovennevnte beregning av eierandel og stemmer kan være fraveket ved avtale eller andre rettsgrunnlag. I så fall går slike regler foran regelen etter sameieloven.

Videre må det fremholdes at sameieloven inneholder meget viktige restriksjoner som skal gi mindretallet en viss beskyttelse mot misbruk fra flertallet. Et eksempel på dette kan være at den siste sameieren som driver aktivt landbruk nektes nødvendig beiteareal fordi flertallet, som har lagt ned sine bruk, ønsker å rendyrke hele eiendommen til jaktformål.

Entreprisekontrakter

Vi mottar ofte ulike spørsmål knyttet til entrepriseforhold. I mange tilfeller er entreprisekontraktene mangelfulle. I denne artikkelen listes det opp noen sentrale punkter som kan reguleres i en entreprisekontrakt.

Foreldelsesregler

Advokatene ved Bondelagets Servicekontor mottar ofte spørsmål om foreldelse av krav på penger eller andre ytelser. I denne artikkelen forklares hovedreglene om foreldelse i et nøtteskall.

Når er en eiendom odelsjord?

Vi får ofte spørsmål om når en eiendom er odelsjord. Temaet har tidligere vært omtalt i denne spalten, men vi ser at det er på sin plass med en ny gjengivelse av hovedreglene.

Dette skjer i Norges Bondelag

Onsdag
04
mars

AU-møte

Landbrukets hus
Torsdag
05
mars

Fylkesårsmøte i Sogn og Fjordane

Skei Hotell
Fredag
06
mars

Fylkesårsmøte i Møre og Romsdal

Våre samarbeidspartnere