Når er en eiendom odelsjord – forholdet til naturreservat
Vi får svært ofte spørsmål om når en eiendom er odelsjord. Temaet har tidligere vært omtalt i denne spalten, men vi ser at det er på sin plass med en ny gjengivelse av hovedreglene.
Veldig forenklet kan man si at en eiendom blir odelsjord når den er (1) odelshevdet, (2) deretter holdt i odelsslekten, og (3) har et areal på over 25 dekar full- og/eller overflatedyrket jord og/eller har over 500 dekar produktiv skog.
Eiendommen er som hovedregel odelshevdet når en person uten odelsrett har eid den i minst 20 år. Når eieren selger eiendommen før 20 års eiertid, kan odelshevden fullføres av hans eller hennes barn. Et eksempel er A som kjøpte eiendommen på det åpne marked i 1995. Etter 18 års eiertid ønsket han å pensjonere seg (2013) og selger eiendommen til datteren. Datteren vil da kunne fullføre hevden for seg og sine etterkommere i 2015. Den første eierens øvrige barn får ikke odelsrett. Det er bare enkeltpersoner som kan odle, men unntak av enkelte tilfeller hvor også ektepar og samboerpar kan odle (samodle).
Dersom en odelseiendom er ute av odelsslekten i mer enn seks måneder, bortfaller odelsretten. Her er det to hovedunntak. For det første bortfaller ikke odelsretten dersom eieren er gift med en som har odelsrett. For det annet avbrytes foreldelsesfristen når en odelsberettiget innen fristen har tatt ut stevning mot eieren med påstand om odelsløsning.
Eiendommen må som nevnt innledningsvis, ha et minimum av produktive arealer. En eiendom med 24 dekar fulldyrka og 499 dekar produktiv skog kan derfor aldri være odlingsjord, selv om det medfølger tilleggsressurser som beiterett og annen utmark.
En eiendom er heller ikke alltid odelsjord selv om den har tilstrekkelige produksjonsarealer. Dersom den ligger i det nedre arealsjiktet kan det være at den ikke var odelseiendom etter loven slik den lød frem til 1. juli 2009. I slike tilfeller startet odelshevd ved den nevnte datoen og vil være fullført først den 1. juli 2029. Et annet eksempel er at deler av produksjonsarealene er regulert til andre formål enn landbruk, typisk utbygging. Slike regulerte arealer skal ikke medregnes ved beregningen av om det er tilstrekkelig produksjonsareal på eiendommen.
I en ny dom har Høyesterett videre kommet til at arealer innenfor et naturreservat ikke skal medregnes i det odelsrettslige arealgrunnlaget (Rt 2014 s. 203). Den aktuelle eiendommen var på totalt 770 dekar. Av dette var 21 dekar full- og overflatedyrket jord, og 564 dekar produktiv skog. 176 dekar av skogen inngikk i et naturreservat. Jordbruksarealet er ikke stort nok. Det avgjørende var etter dette om skog som inngår i et naturreservat skal regnes som produktivt areal etter odelsloven. Både Frostating lagmannsrett og Høyesterett kom til at skog i naturreservat ikke skal regnes som produktiv, fordi grunneieren ikke kan nyttigjøre seg denne økonomisk. Høyesterett uttalte blant annet at:
«Det er lite treffende å betegne areal som ved fredning er båndlagt totalt og varig mot skogsdrift, som produktivt skogareal. Jeg ser det mest i samsvar med formålet bak odelsinstituttet, herunder å bevare jord- og skogbruk for dem som driver innen næringen, at slike arealer ikke tas med i arealberegningen etter lovens § 2».
Domsresultatet fremstår som naturlig og logisk. Areal som ikke kan nyttiggjøres i landbruksnæringen, bør heller ikke regnes som en landbruksmessig ressurs.