Lenging av tidsbestemt festekontrakt

Av Kristin Bjerkestrand Eid,
  • Tips en venn om denne siden

Spørsmål: Eg har ei festekontrakt der festetida snart er ute. Festekontrakta vart inngått i 1970 for 50 år og gjeld ei tomt på ca 2 daa i eit attraktivt hytteområde. Det står ingenting i kontrakten om rett til fornying og kva vilkår som då skal gjelde, men kontrakten har følgjande klausul om regulering av festeavgifta:

"Festeavgiften skal reguleres forholdsmessig under hensyn til endring i rentenivået, det alminnelige prisnivå og endringer i eiendommens verdi som ikke skyldes festeren"

Må me laga til ein heilt ny kontrakt, eller er det nok å notere nederst på avtalene at dei skal fornyast til same vilkår? Festeavgifta vart i tråd med kontrakten sist regulert i 2010 med utgangspunkt i tomteverdien. Kan festeavgifta regulerast også no, og i så fall korleis?

 

Svar: Korkje du eller festaren kan krevje at det skal utferdast ein ny kontrakt når ein tidsbestemt kontrakt går ut. Slike festekontraktar vert etter lovendringa i 2015 automatisk lenga på ubestemt tid, men på elles same vilkår når festetida er ute. Dette krev inga aktiv handling frå festar eller bortfestar. Dette følgjer av tomtefestelova § 33 fyrste punktum:

Når festetida er ute for festetomt til bustadhus eller fritidshus,​ og tomta ikkje blir innløyst etter § 32, lauper festet vidare på same vilkår som før, likevel slik at bortfestaren kan krevje regulering etter § 15 fjerde ledd.

Festarens rett til automatisk lenging på ubestemt tid, er etter lovendringa i 2015 balansert med at bortfestaren som hovudregel får høve til å krevje eit eingongsløft av festeavgifta slik at avgifta svarer til 2 % av tomteverdet på tida for lenging. Slik regulering skjer ikkje automatisk.

Bortfestar er ikkje avskore frå å foreta eit eingongsløft etter § 15 fjerde ledd, sjølv om bortfestar tidlegare har gjort eingongsløft i medhald av tomteverdireguleringsklausulen i kontrakten, jf. tidlegare § 15 andre ledd i tomtefestelova (no endringslov av 19.06.2015 nr 62 II nr 5b).

Etter mi vurdering må du derfor ved lenginga kunne krevje eit «nytt eingongsløft» av festeavgifta, avgrensa oppover til eit maksimumstak pr. dekar jf. hovudregelen i § 33 fjerde ledd fyrste, andre og tredje punktum:

Ved lenging av feste etter § 33 kan bortfestaren krevje at den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2 prosent av tomteverdet med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det huset eller dei husa som er på tomta. Bortfestaren kan likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvart dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet er 9 000 kroner justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien.

Maksimumstaket har i 2019 vore kr 12 611 pr. dekar. Dette medfører at festeavgifta stangar i taket dersom tomteverdet er høgare enn kr 630 550 kr pr. dekar. Merk at ein ved utrekning av tomteverde skal gjera frådrag for eventuell verdauke som festaren sjølv har tilført eller bekosta på tomta etter at festeavtalen vart inngått. Maksimal festeavgift for ei tomt på 2 dekar er i 2019 kr 25 222.

Maksimumstaket er i praksis justert på bakgrunn av SSBs konsumprisindeks for januar kvart år. Taket for 2020 vil difor vere ikkje vere klart før ca 10. februar 2020.

Entreprisekontrakter

Vi mottar ofte ulike spørsmål knyttet til entrepriseforhold. I mange tilfeller er entreprisekontraktene mangelfulle. I denne artikkelen listes det opp noen sentrale punkter som kan reguleres i en entreprisekontrakt.

Foreldelsesregler

Advokatene ved Bondelagets Servicekontor mottar ofte spørsmål om foreldelse av krav på penger eller andre ytelser. I denne artikkelen forklares hovedreglene om foreldelse i et nøtteskall.

Når er en eiendom odelsjord?

Vi får ofte spørsmål om når en eiendom er odelsjord. Temaet har tidligere vært omtalt i denne spalten, men vi ser at det er på sin plass med en ny gjengivelse av hovedreglene.

Hevd av bruksrettigheter

Advokatene ved Bondelagets Servicekontor mottar ofte spørsmål om hevd av bruksretter over fast eiendom, som for eksempel veirett eller beiterett. I denne artikkelen gjennomgås hovedvilkårene for hevd av bruksrettigheter.

Dette skjer i Norges Bondelag

Onsdag
04
mars

AU-møte

Landbrukets hus
Torsdag
05
mars

Fylkesårsmøte i Sogn og Fjordane

Skei Hotell
Fredag
06
mars

Fylkesårsmøte i Møre og Romsdal

Våre samarbeidspartnere