Svar: Det første du bør sjekke er om du har en klausul i kvoteleieavtalen som tillater justering av prisen ved endring i utleiemarkedet eller lignende. Dersom en slik klausul ikke finnes, vil det klare utgangspunkt være at du ikke har noen adgang til å reforhandle i avtalens løpetid.

Ved inngåelse av en leieavtale til fastpris over en periode på 10 år, er det ingen tvil om at begge parter tar en risiko for kvoteprisene kan endres. Du tar risiko for at prisen går ned, utleier tar den motsatte risiko. Ved vesentlige endringer vil en av partene bli påført et tap, og ved avtaler inngått mellom to næringsdrivende må det forventes at partene har kalkulert og akseptert sin risiko.

I noen tilfeller kan forholdene rundt en avtale forandre seg så vedentlig at det blir urimelig om avtalen skal fastholdes. Etter avtaleloven § 36 kan en urimelig avtale helt eller delvis settes til side. Det skal svært mye til for å kunne konstantere at en avtale på grunn av etterfølgende omstendigheter har blitt så urimelig at den skal settes til side. En prisnedgang i markedet fra 50 øre til 40 øre literen vil utvilsomt være utenfor det området avtaleloven § 36 omfatter. Dersom for eksempel kvotesystemet helt ut skulle falle bort, slik at leietaker ender opp med å betale for en produksjonsrettighet som plutselig er gratis og uregulert, vil situasjonen kunne bli en annen. Det er imidlertid ingen selvfølge at urimelighet vil kunne konstanteres i en slik situasjon heller. Forholdet må sees opp mot partenes risiko ved avtaleinngåelsen, hvor langt ut i leieperioden kvotesystemet bortfaller, hva som ville blitt resultatet av kjøp/salg av kvoten med mer.

Dersom leieavtalen inneholder en klausul om hva som skal skje ved markedsendringer, vil det oppstå spørsmål om de inntrufne prisendringer faktisk utløser bruk av klausulen. Her vil klausulens ordlyd være avgjørende; uttrykker den at vederlaget skal justeres etter prisene på melkebørsen annethvert år eller lignende, vil saken være forholdsvis grei. Skulle klausulen være noe mer kryptisk, og angi at prisen skal justeres ved ”store politiske endringer” vil svaret bli mer uklart. En stor eller liten markedsendring vil ikke nødvendigvis være en ”politisk endring”. En nedregulering av offentlig kvotekjøpspris som synlig resulterer i lavere kvoteleiepris i markedet kan ikke være tilstrekkelig til å konstantere en ”stor politisk endring,” mens et totalt bortfall av kvotesystemet åpenbart vil være en slik endring. Her er det ikke mulig og gi råd uten kjennskap til selve leieavtalen du har inngått

Spørsmålet ditt belyser imidlertid et viktig poeng: mens kvotemarkedet lenge var stabilt høyt er det nå preget av stadig frafall av produsenter. Underproduksjon av meieriprodukter, med alt det kan føre med seg av endringer i kvotesystemet, ser heller ikke utenkelig ut i nær fremtid. Dette er en problematikk fremtidige avtaler om kvoteleie eller passiv samdrift må ta høyde for slik at man oppnår en rimelig risikofordeling mellom utleier og leietaker.

Anders Bjørnsen
advokat