Kåravtalens rettsvern

Av Erlend Stabell Daling,
  • Tips en venn om denne siden

Et spørsmål som reises stadig oftere, er hvorvidt en kåravtale har rettsvern og i så fall hvor sterkt dette står.

Begrepet «rettsvern» er i denne sammenhengen et uttrykk for kåravtalens beskyttelse mot konkurrerende rettigheter. Eksempler på konkurrerende rettigheter er kreditorkrav som følge av pantelån, utleggsforretninger eller konkurs. Ved salg av eiendommen oppstår det også spørsmål om rettsvern, når kjøperen ønsker å disponere husene selv. Et tredje eksempel er hvorvidt den kårberettigedes ektefelle eller samboer er beskyttet, når den som har kårretten dør eller på varig basis flytter til et alders- og sykehjem.

En kåravtale får rettsvern ved tinglysning (i Grunnboken). Tinglysningen gjør avtalen offentlig tilgjengelig for alle som etablerer konkurrerende rettigheter i eiendommen, slik at disse må ta avtalens eksistens med i vurderingen før de gjør sine disposisjoner. En bank må for eksempel ta høyde for kåravtalen når den yter lån til eieren av gårdsbruket.

En tinglyst kåravtale har bedre rettsvern enn utinglyste rettigheter eller rettigheter som er tinglyst på et senere tidspunkt, med mindre den som er berettiget etter avtalen kjente til den andre rettigheten da avtalen ble inngått. Samtidig har avtalen dårligere rettsvern enn heftelser som allerede var tinglyst på det tidspunkt kåravtalen ble tinglyst.

Når en bank yter lån til eieren av et gårdsbruk settes det fra tid til annen som betingelse at den som er berettiget etter kåravtalen må «vike prioritet» til fordel for banken. I andre tilfeller kan prioritetsvikelse være en forutsetning for bedre lånerente. Den kårberettigede må i slike tilfeller være klar over at kårretten blir mer usikker. Dersom låneforpliktelsen misligholdes, kan banken kreve tvangssalg av eiendommen. Ligger høyeste bud under markedsverdi kan kårkontrakten bli «ofret» for at banken skal få hel eller delvis dekning for sitt eget krav. Uten prioritetsvikelse måtte banken ha solgt eiendommen med kåravtalen, alternativt ha betalt ut den kårberettigede etter avtalens restverdi i kontanter.

En tinglyst kåravtale har også rettsvern når eiendommen selges, forutsatt at rettighetshaveren ikke var kjent med salgsavtalen før kåravtalen ble tinglyst.

Tradisjonelt overdras eiendommen fra foreldre til barn. I slike tilfeller er begge foreldrene rettighetshavere etter kåravtalen, med rettsvern som beskrevet foran. Dersom foreldrene er skilt eller den ene er død, vil imidlertid bare den andre ha rett etter kåravtalen. Er denne samboer eller gift på nytt ved inngåelsen av avtalen, kan selvsagt den nye livsledsageren også likestilles kårrettslig. Dersom den kårberettigede får samboer eller ektefelle etter at avtalen er inngått, vil den nye livsledsageren bare være beskyttet så lenge rettighetshaveren selv bor på eiendommen. Når rettighetshaveren dør eller varig fraflytter eiendommen er således ikke livsledsageren lenger beskyttet, med mindre eieren av gårdsbruket er villig til å fortsatt la livsledsageren bo på eiendommen.

Entreprisekontrakter

Vi mottar ofte ulike spørsmål knyttet til entrepriseforhold. I mange tilfeller er entreprisekontraktene mangelfulle. I denne artikkelen listes det opp noen sentrale punkter som kan reguleres i en entreprisekontrakt.

Foreldelsesregler

Advokatene ved Bondelagets Servicekontor mottar ofte spørsmål om foreldelse av krav på penger eller andre ytelser. I denne artikkelen forklares hovedreglene om foreldelse i et nøtteskall.

Når er en eiendom odelsjord?

Vi får ofte spørsmål om når en eiendom er odelsjord. Temaet har tidligere vært omtalt i denne spalten, men vi ser at det er på sin plass med en ny gjengivelse av hovedreglene.

Dette skjer i Norges Bondelag

Onsdag
04
mars

AU-møte

Landbrukets hus
Torsdag
05
mars

Fylkesårsmøte i Sogn og Fjordane

Skei Hotell
Fredag
06
mars

Fylkesårsmøte i Møre og Romsdal

Våre samarbeidspartnere