Forlengelse av festeavtaler. Lovendring av 1.7.2015

Av Ole Jacob Helmen,
  • Tips en venn om denne siden

Har jeg mulighet til å heve festeavgiften utover konsumprisregulering, og ta utgangspunkt i en prosentvis avkastning av råtomtverdien?

Spørsmål: 

Jeg eier en landbrukseiendom hvor det i 1960 ble bortfestet mange hyttetomter. Festetiden er på femti år. Festeavgiften ble opprinnelig fastsatt til kr. 200 ut fra datidens råtomtverdi, og det følger av avtalen at den skal reguleres hvert 10. år etter konsumpris. Etter siste regulering i år 2000 ligger festeavgiften på kr. 1800. 
Det følger av avtalen følgende: «Fester har rett til å forlenge festeavtalen», dvs. fra 2010. Fester påstår at han har rett til å forlenge avtalen på samme vilkår til evig tid, dvs. at festeavgiften kun kan konsumprisreguleres opp til kr. 2200 når avtalen skal forlenges fra 2010. 
Har jeg mulighet til å heve festeavgiften utover dette nivå, og ta utgangspunkt i en prosentvis avkastning av råtomtverdien, som i dag utgjør ca. kr. 500 000?


Svar:

Fram til 1.1.2006 kunne bortfester kreve reforhandling av vilkårene i en festekontrakt når denne løp ut, forutsatt at det i avtalen ikke var noen bestemmelser om at fester hadde rett til å forlenge kontrakten på nærmere bestemte vilkår. 


Men fra 1.1.2006 fikk fester en lovhjemlet rett etter tomtefestelovens til å fortsette kontrakten på samme vilkår til evig tid, dvs. uansett om kontrakten ga adgang for fester til å kreve forlengelse eller ei. I vår sak innebar det konsumprisregulert festeavgift også fra 2010 da det følger av festeavtalen fra 1960.
Denne lovendringen ble underkjent ved Den europeiske menneskerettsdomstolens dom av juni 2012. I påvente av ny lovendring ble det innført en midlertidig lov om at kontrakter som hadde løpt ut fra 2006, skulle fortsette på samme vilkår inntil videre. 


Denne lovendringen skjedde med virkning fra 1.7.2015 for å rette opp ubalansen mellom bortfester og fester. Bortfester har nå rett til et engangsløft etter 2 % av råtomtverdien, begrenset oppad til kr. 11 378 pr. da. pr. 1.1.2015 (konsumprisreguleres hvert år). 


Det er ett unntak fra bortfesters rett til engangsløft ved forlengelsen, og det er når fester ved utløpet av avtalen også har rett til å regulere etter eks. konsumprisindeks eller gunstigere vilkår. Jeg kan ikke se at dette unntaket kommer til anvendelse i vår sak, da avtalen kun hjemler rett til forlengelse. Det er ikke avtalt at forlengelsen skal skje på «samme vilkår». Det er altså ikke avtalt i kontrakten av 1960 at konsumpris også skal gjelde etter forlengelsen i 2010.


Når råtomtverdien for din tomt utgjør kr. 500 000, vil ny festeavgift derfor utgjøre 2 % av denne, dvs. kr. 10 000 i årlig festeavgift fra 2015. 


NB !! For kontrakter som har løpt ut før 1.7.2015 gikk siste frist for bortfester til å kreve dette engangsløftet frem til  1.1.2018.

Entreprisekontrakter

Vi mottar ofte ulike spørsmål knyttet til entrepriseforhold. I mange tilfeller er entreprisekontraktene mangelfulle. I denne artikkelen listes det opp noen sentrale punkter som kan reguleres i en entreprisekontrakt.

Foreldelsesregler

Advokatene ved Bondelagets Servicekontor mottar ofte spørsmål om foreldelse av krav på penger eller andre ytelser. I denne artikkelen forklares hovedreglene om foreldelse i et nøtteskall.

Når er en eiendom odelsjord?

Vi får ofte spørsmål om når en eiendom er odelsjord. Temaet har tidligere vært omtalt i denne spalten, men vi ser at det er på sin plass med en ny gjengivelse av hovedreglene.

Dette skjer i Norges Bondelag

Onsdag
22
april

Styremøte

Landbrukets hus
Tirsdag
26
mai

Styremøte

Landbrukets hus
Tirsdag
26
mai

Styremøte i BS (telefonstyremøte)

Landbrukets hus

Våre samarbeidspartnere