Spørsmål: 

Jeg er bortfester og har en rekke tidsbestemte festekontrakter som er forlenget på «samme vilkår som før». Forlengelsene har skjedd i perioden 2006-2014. Jeg har fått med meg at bortfester ved forlengelse i dag kan kreve en betydelig justering av festeavgiften. Gjelder det også for festekontrakter som allerede er forlenget? Hvor lang frist har jeg i så fall til å fremme kravet?

Svar:

Lovendringen i tomtefesteloven i fjor sommer innebærer at en tidsbestemt festekontrakt automatisk blir forlenget på ubestemt tid når festetiden går ut. Bortfester fikk samtidig rett til å kreve en justering av festeavgiften. Når festetiden er ute, kan dermed bortfester som hovedregel kreve at festeavgiften reguleres til 2% av råtomtverdi, oppad begrenset til et maksimumstak, som i 2016 er kr 11 725 pr daa. Krav om regulering av avgiften må fremsettes innen 3 år etter at festetiden er ute. Reglene følger av tomtefesteloven § 33 jf. 15 fjerde ledd. Bestemmelsen gjelder i utgangspunktet bare for festeforhold hvor festetiden utløper etter at lovendringen trådte i kraft 01.07.2015.

Bortfesteren kan imidlertid også kreve slik regulering for festeforhold som ble forlenget «på samme vilkår som før», i medhold av tomtefesteloven § 33, slik den lød før lovendringen trådte i kraft 01.07.2015. Bortfesters rett til å regulere også allerede forlengede festeavtaler, følger ikke av selve tomtefesteloven, men av endringslov til tomtefesteloven av 19.06.2015 nr. 63, del II, nr. 2.

Ny oppregulert festeavgift kan bare gjøres gjeldende for fremtidige terminer, jf. tomtefesteloven § 15 sjuende ledd. Vær oppmerksom på at lovgiver har gitt overgangsbestemmelser som skal bidra til at fester får noe lenger tid til å innrette seg på et nytt avgiftsnivå, ved at bortfester i 2016 ikke kan kreve inn den del av økningen som måtte overstige kr 8000 pr. år. Denne overgangsbestemmelsen følger av endringslov til tomtefesteloven av 19.06.2015 nr. 63, del II, nr. 3. Øker festeavgiften med mer enn 8000, kan full festeavgift dermed først kreves inn fra og med 01.01.2017.

Krav om regulering av festeavgiften for allerede forlengede avtaler, må settes frem innen 01.01.2018. Oversittes fristen er bortfester for alltid henvist til KPI-regulering av festeavgiften i tråd med lovens hovedregel i tomtefesteloven § 15 første ledd.