Spørsmål: 

Jeg har flere 80 års festekontrakter inngått på 1970-, 1980-, 1990-tallet. Festetomtene er rundt 1 daa. Festeavgiften er for tiden på rundt kr 2500.

Kan jeg ta et engangsløft på festeavgiften?

Svar:

Begrepet «engangsløft av festeavgift» kan være aktuelt i to forskjellige situasjoner;

a)       Når festetiden er ute

b)      Når det tvilløst er avtalt at festeavgiften kan reguleres etter tomteverdi

De to alternativene er regulert i hver sin bestemmelse i tomtefesteregelverket. Selv om de to bestemmelsene delvis har like begreper, regulerer de ulike situasjoner. Festerenten er heller ikke lik. Mens festerenten i alternativ a) følger direkte av loven, fastsettes festerenten etter alternativ b) gjennom skjønnspraksis.

Engangsløftet som ble omtalt i Bondebladet nr. 7/2017, gjelder regulering av festeavgift når festetiden er ute. Bestemmelsen finner du i tomtefesteloven § 33, jf § 15 fjerde ledd. Festeavgiften skal utgjøre 2% av råtomtverdien, oppad begrenset til et maksimumstak som i 2017 er på kr 12 035 pr daa.

Dersom dine kontrakter ble inngått for 80 år på 1970-, 1980-, og 1990-tallet, er ikke festetiden ute. Du kan derfor heller ikke regulere festeavgiften med hjemmel i ovennevnte bestemmelse før 80-årsperioden er ute.

Hvorvidt du likevel kan regulere festeavgiften utover endring i konsumprisindeks (KPI), avhenger av hva som er avtalt i den enkelte kontrakt.

Dersom det tvilløst er avtalt at festeavgiften kan reguleres med utgangspunkt i tomteverdi, og denne adgangen ikke har vært benyttet etter 01.01.2002, kan det foretas et engangsløft når kontrakten neste gang åpner for slik regulering. Dette følger av endringslov til tomtefesteloven 19.06.2016 nr. 63, II nr. 5b. (tidligere tomtefesteloven § 15 annet ledd). Festeavgiften skal utgjøre en rimelig avkastning av festetomtens råtomtverdi. Avkastningsrenten fastsettes i rettspraksis og har i den senere tid ligget på +/- 4 %.

Vær oppmerksom på at lovlig festeavgift også for regulering etter denne bestemmelsen, kan være begrenset oppad til maksimumstaket, som for 2017 er på kr 12 035 pr daa. Maksimumstaket gjelder imidlertd bare kontrakter inngått før 26. mai 1983.