Spørsmål: Jeg eide tidligere en landbrukseiendom sammen med min søster. Min søster og jeg oppførte hvert vårt bolighus på eiendommen. Driften på gården er nå avviklet, og jordbruksarealet skilt ut og solgt til nærliggende bruk. Boligene ble samtidig skilt ut med hvert sitt bruksnummer. Min søster og jeg står fortsatt som eiere av disse med en ideell halvpart hver. Vi ønsker nå å sikre at vi står som eiere av hver vår respektive eiendom og lurer på hvordan vi går frem. Vi har selv betalt for oppføring av hvert vårt hus og skal ikke betale noe til hverandre i forbindelse med opprydningen.

Svar:
Jeg forstår deg slik at dere bygget hvert deres hus på eiendommen mens dere eide og drev den tidligere landbrukseiendommen i fellesskap, og at dere i grunnboken derfor står registrert med en ideell halvpart i hvert av husene. Jeg forstår deg videre slik at dere nå har fått skilt ut disse tomtene som ledd i avviklingen av gårdsdriften og oppløsning av sameiet dere hadde i landbrukseiendommen.

Oppløsning av sameie er regulert i sameieloven § 15.

For å løse opp sameiet, må dere fylle ut og sende inn ett skjøte for hver eiendom, der dere overfører  deres respektive sameiendeler «i den andres eiendom» til hverandre, slik at dere blir sittende med grunnbokshjemmel til hver deres eiendom. Skjøtene bør sendes inn samlet for å unngå tvil om at dette er en oppløsning av sameie. Skjøteformularet kan dere laste ned fra www.kartverket.no .

Dersom de to eiendommene er like mye verdt, vil ikke oppløsningen føre til at noen av dere får overført mer enn verdien av egen sameieandel i det tidligere sameiet. I så fall slipper dere å betale dokumentavgift ved oppløsningen. Dette følger av dokumentavgiftsloven § 7 femte ledd og Stortingets årlige vedtak om dokumentavgift § 2 første ledd d.

Dere skal i så fall i skjøtets punkt 3 skrive at avgiftsgrunnlaget er kr 0, og i tillegg skrive at det gjelder «oppløsning av sameie jf. dokumentavgiftsloven § 7 femte ledd og Stortingets årlige vedtak om dokumentavgift § 2 første ledd d». I tillegg bør dere legge ved en skriftlig redegjørelse for fritaksgrunnen. Her anbefaler jeg at dere viser til historikken, at dere eide landbrukseiendommen i fellesskap og at eiendommene er skilt ut som ledd i oppløsningen av sameiet. Dersom dere har takster over eiendommene, kan det være hensiktsmessig å legge disse ved. I motsatt fall må dere i alle fall etter beste skjønn anslå verdien av de respektive eiendommene og redegjøre for dette til Kartverket.

Dersom den ene eiendommen er mer verdt enn den andre, vil oppløsningen innebære at en av dere får overført mer enn verdien av egen sameieandel. Denne mottakeren må i så fall betale dokumentavgift av den verdien som overstiger verdien av den ideelle andelen hun hadde i sameiet. Dette avgiftsgrunnlaget må fremgå av skjøtets punkt 3. Det har i denne sammenheng ingen betydning at hver enkelt av dere selv har bekostet oppføringen av boligen.

Eksempel; Dersom eiendom A er verdt kr 1 mill. og eiendom B kr 3 mill., betyr dette at hver sameiers ideelle andel før oppløsningen var kr 2 mill. Ved oppløsningen får eieren av eiendom B overført verdier for kr 1 mill. Dette må eier av B føre opp i skjøtets punkt 3. Dokumentavgiften utgjør 2,5 %. Også i dette tilfellet må dere i punkt 3 henvise til at dette «gjelder oppløsning av sameie jf. sameieloven § 15», samt legge ved en redegjørelse for hvordan dere har kommet frem til avgiftsgrunnlaget.

Mer informasjon finner du her:

Tinglysingsrundskrivet punkt 13.2 på www.kartverket.no

Det årlige dokumentavgiftsrundskrivet punkt 4.3 www.skatteetaten.no