Spørsmål:

Min nabo har bygget seg en ny hytte i sin utmark som grenser opp til min utmark. Etter å ha vært på befaring i området viser det seg at hytta ligger delvis inne på min grunn. Jeg lurer på hvilke rettsregler jeg kan påberope meg for å få fjernet, eventuelt rettet opp, det ulovlige forholdet på min eiendom ?

Svar:

Utgangspunktet her etter nabolovens § 11 (Granneloven av 16.6.1961) at en har rett til å få det ulovlige byggverket revet eller fjernet fra sin eiendom, eller at det ulovlige tiltaket blir rettet, jf. § 11, 1. ledd, 1. setning som lyder følgende:

”Hus eller anna byggverk som ulovleg står såleis at noko av det er inne på granneeigedom, har grannen krav på vert bortteke eller retta opp.”

Men situasjonen er ofte at utgiftene til å gjennomføre slike tiltak vil bli store for eier av den ulovlig bygde hytta, og i en slik situasjon gir lovverket anvisning på en interesseavveining mellom partene i tvisten, jf. følgende i 2. setning

”I tilfelle då dette kom til å valda så store utlegg eller tap elles at det klårt stod i mishøve til gagnet, og det ikkje er noko nemnande å leggja eigaren av byggverket til last, kan det gjerast unnatak frå rettingsskyldnaden mot at grannen får vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller ulempa.”

Her er det altså to vilkår som må være oppfylt, både en interesseovervekt og at hyttebyggeren ikke kan klandres for bygginga på naboens grunn.

Interesseavveiningen kan innebære at en må sette verdien av det beslaglagte arealet opp mot kostnadene til fjerning, riving eller retting. I et utmarksområde kan da ofte resultatet bli at kostnadene til fjerning etc. blir betydelig større enn skaden/ulempen for naboen.

Kravet til aktsomhet er neppe så strengt at utbyggeren må ha vært i aktsom god tro mht. lovligheten. Her vil også naboens subjektive forhold kunne spille inn. Dersom naboen er klar over at det bygges ulovlig på hans grunn, men uten å si fra i tide, mister han retten til fjerning, riving eller retting.

Spørsmål som ofte melder seg er hva som faller inn under begrepet ”anna byggverk”. Her legges det til grunn at stolper og kloakkledninger faller inn under begrepet ”anna byggverk”, mens andre typer anlegg som lett kan fjernes, eks. gjerder og løypestrenger, trolig faller utenfor begrepet. For disse siste typetilfellene er det altså ikke grunnlag for å påberope seg en interesseavveining fra den som har utført det ulovlige anlegget.

Dersom hele bygget står ulovlig på annen manns grunn, er det ikke naboloven direkte som kommer til anvendelse, men lov 10. april 1969 nr. 17 om hendelege eigedomshøve. Imidlertid blir prinsippene i naboloven anvendt helt eller delvis analogisk i et slikt tilfelle.

Dersom utbygger etter interesseavveiningen og skyldkaravet får lov til å ha det ulovlige bygget stående, blir neste spørsmål om og hva grunneier har krav på i vederlag for arealet som blir beslaglagt. Dette reguleres av nabolovens § 11, 2. ledd som lyder følgende:

”Var byggverket frå fyrst av sett ulovleg inn på granneeigedom, må vederlaget for rett til å ha det ståande til vanleg ikkje setjast mindre enn vinninga av innpåbygginga.”

Utbyggeren skal altså ikke kunne tjene på sin ulovlighet i det vederlaget til nabo ikke skal settes lavere enn utbyggers fordel. Har kan det tenkes flere løsninger, men en avkastning av eller vederlag tilsvarende grunnens verdi som tilleggstomt er en løsning. Et annet alternativ er etter 1. ledd, jf. et ”vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller ulempa” der dette kan påvises.

Dersom utbygger etter interesseavveiningen eller skyldkravet ikke får lov til å ha det ulovlige bygget stående, må han ta alle kostnadene med fjerning eller retting  av det ulovlige byggverket. Det innebærer altså tapte investeringer og utgifter med gjenoppretting av tomt til opprinnelig tilstand. Hvor langt kravet til gjenoppretting strekkers seg kan tomtefestelovens §§ 39-40 om avvikling av festeforhold være veiledende, dvs. at verdier ikke bør gå til spille i uttrengsmål.  Også erstatningsansvar kan komme på tale.