Spørsmål:

I 1973 ble det fraskilt en tomt fra min landbrukseiendom. Av skjøtet fremkommer det at jeg har forkjøpsrett til den fraskilte tomten. Eier av den fraskilte tomten viser til at forkjøpsretten ikke gjelder for lengre tid enn 25 år, og at han derfor kan få den slettet uten mitt samtykke. Er dette korrekt?

Svar:

Først nevnes det at partene kan avtale at en forkjøpsrett skal være tidsavgrenset. Hvorvidt forkjøpsretten kun kan gjøres gjeldende innen et gitt tidspunkt beror på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget.

Videre vil lov om løysingsrettar, heretter løsningsrettsloven, kunne sette begrensninger for hvor lenge forkjøpsretten kan gjøres gjeldende. Av løsningsrettsloven § 1 følger det at loven gjelder løsningsretter til fast eiendom. Lovens anvendelsesområde omfatter forkjøpsrett og andre løsningsretter av privatrettslig karakter, først og fremst knyttet til fast eiendom.

Hovedregelen etter løsningsrettsloven § 6 første ledd er at en løsningsrett ikke gjelder for lengre enn tid enn 25 år. I løsningsrettsloven § 6 andre ledd er det imidlertid gjort unntak for løsningsretter som ligger til en annen eiendom som er utskilt fra denne, eller som er egnet til å slås sammen med denne. Loven skiller følgelig mellom en personlig og en reell løsningsrett.

Ofte kan det være uklart om en løsningsrett er personlig eller reell. Spørsmålet må løses ved en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Uten tilgang til stiftelsesgrunnlaget i din konkrete sak, skisserer jeg kort utgangspunktene for en slik vurdering. Det vil typisk være tale om en personlig løsningsrett dersom en fysisk eller juridisk person er rettighetshaver. Derimot er det normalt tale om en reell løsningsrett dersom løsningsretten følger eiendommen. Til forskjell fra personlige løsningsretter, er rettighetshaver den som til enhver tid er eier eiendommen.

Konsekvensen av at løsningsretten er personlig er at den bortfaller etter 25 år. Løsningsrettsloven § 6 tredje ledd fastslår at dette er en ufravikelig regel. Ettersom regelen er ufravikelig kan kartverket med hjemmel i tinglysingsloven § 31 andre ledd av eget tiltak slette personlige løsningsretter som åpenbart opphørt. Personlige løsningsretter kan derfor slettes etter 25 år uten samtykke fra rettighetshaver.

For reelle løsningsretter gjelder ingen tidsavgrensning etter løsningsrettsloven § 6, og løsningsretten kan som utgangspunkt ikke slettes uten samtykke fra rettighetshaver.

Avslutningsvis nevnes det at heller ikke lovfestede løsningsretter bortfaller etter 25 år. Dette gjelder eksempelvis en forkjøpsrett etter sameieloven § 11.