Spørsmål: Min kone og jeg flyttet ut fra leiligheten vår i Oslo 1. september 2019 etter at vi hadde tatt over gården fra mine foreldre. Vi har eid og bodd i leiligheten i fem år. Vi prøvde å selge leiligheten rett etter at vi flyttet ut, men vi fikk ikke den prisen vi ønsket. Vi bestemte oss for å vente med å selge til i vår, men så kom koronapandemien, og det ble vanskeligere å arrangere visninger.

Vi skal legge ut leiligheten igjen for salg nå, men vi begynner å bli bekymret for at det vil gå for lang tid til vi får solgt, slik at salget blir skattepliktig. Jeg har lest at en må ha eid og bodd i boligen minst 12 av de siste 24 måneder for at salget skal bli skattefritt. Jeg syns denne reglen er vanskelig å forstå, finnes det en enklere forklaring? Vil hele gevinsten bli skattepliktig hvis det går for lang tid til vi får solgt? Finnes det noen unntak?

Svar:
Den første forutsetningen for skattefri gevinst er at dere selger eller avtaler salg av boligen minst ett år etter at dere kjøpte den og flyttet inn. Det kravet er oppfylt, ettersom dere har eid den og bodd der i fem år. Avtale om salg betyr at dere har akseptert et bindende bud, men det er ikke nødvendig at salgskontrakten er undertegnet eller at kjøperen har flyttet inn.

Deretter må du beregne botiden, det er her reglen om 12 av de siste 24 måneder kommer inn. Årsaken til denne reglen er at en ikke behøver å ha bodd i boligen 12 måneder sammenhengende, men 12 måneder til sammen i løpet av de siste 24 månedene. Botiden avbrytes når en flytter ut, ikke når en selger.

For å avgjøre om botidskravet er oppfylt, må du først finne datoen da dere godtok budet fra kjøperen og telle 24 måneder bakover fra denne datoen. Du må bruke nøyaktig dato.  La oss si at det fortsatt går litt tid å få solgt boligen, slik at dere aksepterer budet 1. november 2020. 24 måneder tilbake blir 1. november 2018. Fram til dere flyttet ut 1. september 2019 er det bare 10 måneder, og gevinsten vil derfor ikke være skattefri. Siste frist for å akseptere kjøpers bud vil altså være 1. september 2020 for at gevinsten skal bli skattefri.

Ved eventuell utleie i eierperioden må dere ha brukt minst halvparten som egen bolig, regnet etter utleieverdien, for at salget skal være helt skattefritt. Hvis ikke vil det bli bare delvis skattefritt. Det samme gjelder hvis en har brukt et rom som hjemmekontor i egen næring, den delen av gevinsten som gjelder hjemmekontor vil være helt skattepliktig.

Gevinst er salgspris minus kjøpspris, kostnader ved kjøp og salg og dessuten påkostninger. Kostnader ved kjøp vil typisk være dokumentavgift og tinglysningsgebyr. Kostnader ved salget vil gjerne være meglerkostnader mv. Tilbygg, endringer og oppgradering av standard regnes som påkostning, mens rent vedlikehold ikke reduserer gevinsten. Det er selvfølgelig enklest å dokumentere kostnader til håndverker og innkjøp av materialer, men også eget arbeid kan trekkes fra etter timelister og en timesats som avhenger av om en er faglært eller ikke.

Det finnes noen unntak fra reglen om at en må bo i boligen i 12 måneder. Dette kalles brukshindring, og gjelder bl.a. hvis en er innlagt på institusjon pga. sykdom eller alderdom eller må flytte på grunn av eget eller ektefelles arbeid. En kan ikke ha kjent til at det ville oppstå brukshindring da boligen ble anskaffet.