Spørsmål:

Jeg er bonde, og driver aktivt med kornproduksjon. På eiendommen min har jeg også festet bort flere tomter til fritidsboliger. En av festerne har nå innløst sin festetomt, og jeg har fått et pengebeløp som vederlag. Jeg lurer på hvordan gevinsten ved innløsningen av festetomten skal beskattes?

Svar:

Gevinst ved innløsning av festetomt er skattepliktig inntekt. Gevinsten finner du ved å redusere det mottatte vederlaget med festetomtens skattemessige inngangsverdi. I skattemyndighetenes praksis er det lagt til grunn at inntekter fra festeforhold vanligvis ikke blir ansett som virksomhetsinntekter, men derimot som avkastning av kapitalobjekter utenfor virksomhet. Dette innebærer at inntekter fra festeforhold, herunder løpende festeavgifter og gevinster ved innløsning, vanligvis skal beskattes som kapitalinntekt. Skattesatsen på kapitalinntekt er for tiden på 22 % (2021).

Konsekvensen av at inntekter fra festeforhold skattemessig blir sett på som avkastning av kapitalobjekter utenfor virksomhet, er at gevinst fra innløsning av en festetomt i sin helhet må beskattes i det samme året som bortfester får ubetinget rett til vederlaget. Det er ikke anledning til å føre gevinsten på gevinst- og tapskonto, og fordele beskatningen utover flere inntektsår.

Det kan imidlertid være mulig å utsette beskatningen av gevinsten fra innløsning av festetomten ved å påberope betinget skattefritak, jf. skatteloven § 14-72. Etter denne bestemmelsen kan hele eller deler av vederlaget ved innløsningen brukes til reinvestering i visse reinvesteringsobjekter. Det er to ulike alternativer for reinvesteringer:

  1. du kan kjøpe en ny tomt og feste denne bort, eller
  2. du kan bruke innløsningssummen til å kjøpe eller påkoste areal, bygg eller anlegg som brukes i din næringsvirksomhet eller annen inntektsgivende aktivitet

Alternativ 2 åpner for at du ikke behøver å reinvestere vederlaget i din eksisterende næringsvirksomhet, men derimot kan reinvestere i annen inntektsgivende aktivitet. Det er ikke krav om at du investerer i næring, men det må være en inntektsgivende (skattepliktig) aktivitet, og det må gjelde kjøp av - eller påkostning på - areal, bygg eller anlegg. Påkostning må skilles fra vedlikehold som ikke kommer inn under skattefritaksbestemmelsen. Reinvesteringer i f.eks. aksjer, selv om investeringene skulle gi avkastning på kort eller lang sikt, vil falle utenfor reinvesteringsadgangen.

Ved innløsing av festetomt kan det f.eks. være aktuelt å reinvestere i en utleiebolig eller en fritidsbolig. Skatteloven § 14-72 sier uttrykkelig at du ikke kan reinvestere i bolig- eller fritidseiendom. Dette gjelder selv om boligen eller fritidsboligen skal leies ut, og selv om inntektene fra utleien skal beskattes som skattepliktig inntekt. I ligningspraksis har det imidlertid i den senere tid blitt åpnet for at det vil kunne være mulig å reinvestere i avskrivbare hytter.

Dersom gevinsten fra innløsningen av festetomten er stor og det er usikkerhet rundt om du kan reinvestere i det objektet du ønsker, bør du be skattemyndighetene om en bindende forhåndsuttalelse. Dette for å avklare at du kan reinvestere i det ønskede objektet.

Du har en frist på 3 år til å reinvestere. Denne fristen løper fra utgangen av det inntektsåret festetomten ble innløst. Dersom du ikke reinvesterer innen denne fristen, vil hele gevinsten ved salg av festetomten bli skattepliktig inntekt.

For å få fullt ut betinget skattefritak må du reinvestere i hele salgssummen. Dersom deler av salgssummen ikke reinvesteres, vil bare en forholdsmessig del av gevinsten blir ansett for å være reinvestert. Den delen av gevinsten som ikke anses for å være reinvestert, blir skattepliktig. 

Det reinvesterte beløpet vil redusere den skattemessige inngangsverdien på reinvesteringsobjektet. Dette medfører at dersom reinvesteringsobjektet i fremtiden selges ved et skattepliktig salg, vil gevinsten fra salget av festetomten indirekte bli skattepliktig ved dette salget. Det kan likevel tenkes at du som følge av en av skattefritaksreglene (f.eks. skatteloven § 9-13 som åpner for skattefritt salg av alminnelig gårds- og skogbruk innenfor familien dersom visse vilkår er oppfylt), kan selge reinvesteringsobjektet skattefritt, slik at den opprinnelige gevinsten ved salg av festetomten likevel ikke kommer til beskatning.