Spørsmål:

Jeg vurderer å gå til odelsløsningssak. Skjøtet er akkurat tinglyst. Jeg har hørt rykter om at kjøperen vil skynde seg med å sette i gang investeringer på gården for å gjøre det umulig for meg å overta. Kan slike investeringer påvirke odelstaksten?

Svar:

Frist for å kreve odelsløsning er 6 måneder fra tinglysing av skjøtet, jf. odelsloven § 40.

Etter gjeldende rett (rettspraksis) er det verdien på skjønnstidspunktet som er relevant for fastsettelse av odelstaksten. Dette samsvarer med prinsippet som følger direkte av ekspropriasjonserstatningsloven § 10.

Lovgiver har vedtatt regler som begrenser eierens råderett over en eiendom etter at stevning i odelsløsningssak er forkynt. Dette følger av odelsloven § 63. Begrensningen sier imidlertid bare at det ikke er lov til å forringe eiendommens verdi etter at stevning er forkynt. Det gjelder ikke tilsvarende forbud mot å sette i gang større investeringer i eiendommen.

Investeringer i det som kalles «preskripsjonstiden», tiden etter overtakelse og frem til skjønnstidspunktet, er et kjent problem.

Det er i juridisk teori antatt at en investering vanligvis gir mindre økning i takstverdien enn hva investeringen har kostet. Det er derfor risikabelt å foreta investeringer på en gård som kan bli løst på odel. Likevel er det mange som tar denne risikoen. Fører en slik investering til økt takstverdi, må den odelsberettigede være beredt på å betale for den verdiøkningen kjøperen har sørget for etter overtakelsen og før skjønnssaken.

Det er i rettspraksis lagt til grunn at det bare er når en investering er foretatt i illojal hensikt – for å vanskeliggjøre odelsløsning – at retten har anledning til å sette den ut av betraktning. Slik illojal hensikt kan være vanskelig å bevise.