Festekontrakter
Når grunneier (bortfester) har bygslet bort tomter fra sin eiendom, innebærer det at leietaker (fester) får en bruksrett til tomta med formål om å bygge bolig, fritidseiendom eller forretningsbygg. Det vil da være fester som blir eier av bebyggelsen på tomta. Tomtefeste innebærer som regel at fester får råderett over tomta som om han/hun var eier, men eiendomsretten blir ikke overført til fester.

Generelt om formuesbeskatning
Hovedregelen i skatteloven § 4-1 (1) er at skattyter skal formuesbeskattes for den nettoformuen, dvs. eiendeler minus gjeld, han/hun har pr. 1. januar i skattefastsettingsåret (ligningsåret). Ved beregningen av nettoformuen tas det utgangspunkt i eiendelenes og gjeldens omsetningsverdi. Det foreligger flere unntak fra denne hovedregelen blant annet ved formuesfastsetting av fast eiendom.

Skattyter skal formuesbeskattes for de eiendelene han/hun eier. Grunneier, som oftest hjemmelshaver, skal derfor som hovedregel formuesbeskattes for den faste eiendommen han/hun eier. Formuesbeskatningen kan bli mer komplisert dersom andre har rettigheter i den faste eiendommen.

Formuesbeskatning av festekontrakter
Det avgjørende for hvordan tomta skal formuesbeskattes, blir avtalen mellom partene. I ligningspraksis regnes avtaler om leie av fast eiendom med varighet på mer enn 99 år som tidsubegrensede avtaler, mens avtaler med varighet på 99 år eller mindre blir ansett for å være tidsbegrensede. Det er likevel lagt til grunn i praksis at dersom leietaker med en tidsbegrenset avtale har en ubetinget rett til å forlenge avtalen, skal avtalen behandles som en tidsubegrenset avtale. Tomtefesteloven § 33 gir festere av bolig eller fritidseiendom ubetinget rett til å forlenge festeavtalen, og slike festeavtaler blir alltid ansett for å være tidsubegrensede.

I skatteloven § 4-2 (1) bokstav b og c blir det lagt til grunn at tidsbegrensede rettigheter og tidsbegrenset rett til periodiske ytelser ikke skal tas med ved formuesfastsettingen. Det skal heller ikke gis fradrag for tidsbegrensede rettigheter og tidsbegrensede plikter til å innfri periodiske ytelser, jf. skatteloven § 4-3 (1) bokstav b og c. Hva innebærer dette for festeavtaler?

Festeavtale til bolig eller fritidseiendom og andre tidsubegrensede festeavtaler
For festeavtaler til bolig og fritidseiendom og andre tidsubegrensede festeavtaler, skal fester bli ansett som eier av tomta, og han/hun skal formuesbeskattes for verdien av tomta med eventuelle bygninger. Festeren får samtidig et gjeldsfradrag for en kapitalisert verdi av festekontrakten. For 2019 utgjorde denne kapitaliserte verdien 10 ganger det årlige festebeløpet, jf. takseringsreglene for 2019 § 1-1-7 jf. § 2-1-5. Tilsvarende vil bortfesteren formuesbeskattes for den kapitaliserte verdien av festekontrakten, men ikke for verdien av tomta.

Tidsbegrensede festeavtaler
Når festeavtalen blir ansett for å være tidsbegrenset, skal ikke fester beskattes for verdien av tomta, men han/hun blir formuesskattepliktig for eventuelle bygninger på tomta. Fester har heller ikke noen fradragsrett for forpliktelsene til fremtidig betaling av festeavgift. Bortfester blir ansett for å være eier av tomta, og han/hun skal formuesbeskattes for denne. Dersom bortfester leier ut næringseiendom, vil han/hun bli formuesbeskattet etter reglene om beregnet utleieverdi av tomta. Bortfester skal heller ikke beskattes for noen kapitalisert verdi av festekontrakten ved en tidsbegrenset festeavtale.