I:             Fritak for eiendom drevet som jord- og skogbruk

I utgangspunktet inngår all fast eiendom i kommunen i eiendomsskattegrunnlaget. Det følger noen obligatoriske unntak i eiendomsskatteloven § 5, herunder for «… eiendom drevet som jord- og skogbruk», jfr. esktl. § 5 h. For at eiendommen skal være omfattet av dette unntaket er det en grunnleggende forutsetning at eiendommen benyttes til jord- eller skogbruksformål, eks. husdyrhold, planteproduksjon og skogbruk. En pekepinn for om eiendommen er omfattet er om den er underlagt konsesjonspliktig.

  • Fritaket gjelder driftsdelen – ikke våningshus, kårbolig og fritidsbolig m.m

Det er kun driftsdelen av landbrukseiendommen som er omfattet av fritaket for eiendomsskatt i esktl. § 5 h. Som eiendommens driftsdeler regnes jordvei, skog og driftsrelaterte bygninger. Driftsbygninger vil si bygninger som brukes ved utøvelsen av selve gårdsdriften og/eller skogbruket.

Bygninger på gården som benyttes som bolig, fritidsbolig eller til andre privat formål vil ikke være unntatt eiendomsskatt etter esktl. § 5 h. Dette gjelder bl.a. våningshus, kårbolig, fritidsbolig/hytte, utleieboliger på gården.  Som en del av våningshus/kårbolig inngår også naturlig arrondert tomt.

Om seterhus/skogskoier er omfattet av unntaket beror på en konkret vurdering av om bygningene i hovedsak benyttes i landbruksdriften. Seterhus/skogskoie som benyttes som fritidsbolig vil ikke være unntatt eiendomsskatt.  I sak for Stjør- og Verdal tingrett 28.05.2010 ble seterhus kun brukt i forbindelse med slipp og tilsyn av sauer, og tingretten anså derfor seterhuset å være omfattet av fritaket for eiendomsskatt. Likeledes kom Sivilombudsmannen til samme resultat i en uttalelse av 26.11.2017 (SOM-2015-2395) hvor støls-/seterhytte kun hadde blitt brukt i forbindelse med tilsyn av dyr på sommerbeite.  

  • Bygninger på gården benyttet til annen virksomhet

Bygninger på landbrukseiendom som benyttes til annen virksomhet enn hva som kan karakteriseres som gårds- eller skogdrift vil ikke være omfattet av unntaket i eiendomsskatteloven § 5 bokstav h. Vurderingen blir om virksomhetens art ligger innenfor eller utenfor det som defineres som tradisjonell gårds- eller skogsdrift etter eiendomsskatteloven. Eksempler på annen bruk er driftsbygninger som benyttes til lager for annet enn gårdens driftsmidler, verksted, kontor eller parkering.

I Sivilombudsmannens uttalelse av 13.12.2019 (2019/994) ble eiendom benyttet til videreforedling av gårdsprodukter ansett omfattet av unntaket i eiendomsskatteloven § 5 bokstav h.  Gårdbrukeren drev fruktproduksjon i enkeltpersonforetak på hovedgården, mens videreforedlingen av produktene var lagt til et AS som drev på eget gnr/bnr. Sivilombudsmannen mente virksomheten med videreforedling måtte sees i sammenheng med den øvrige virksomheten til gårdbrukeren og at virksomheten ikke skilte seg vesentlig fra det som var vanlig gårdsdrift i kommunen.

 Midlertidig bruk inntil et halvt år av areal/bygning til annet enn landbruksdrift, begrenser ikke skattefritaket forutsatt at bruken før og etter er landbruksrelatert. Det samme bør gjelde der kun en ubetydelig del av eiendommen er brukt til annet enn landbruksdrift, selv om bruken er varig.

  • Uten betydning om det er eier eller andre som forestår driften

Det er uten betydning i vurderingen av om skattefritaket i esktl. § 5 h kommer til anvendelse om det er eieren eller andre som forestår driften av gården.

I uttalelse fra Sivilombudsmannen 13.12.2018 (2017/2757) var spørsmålet om det skulle ilegges eiendomsskatt på festetomt der det ble drevet med eggproduksjon. Sivilombudsmannen konkluderte med at det er uten betydning at fester leier ut tomten til den som driver produksjon av egg. Det avgjørende er hvorvidt den faktiske bruken av eiendommen kan karakteriseres som gårdsdrift. Eggproduksjonen på festetomten må sees i sammenheng med eggproduksjonen på eiendommen som festetomten var bortfestet fra. Fordi den samlede produksjonen var under husdyrkonsesjonsgrensen på 7500 verpehøner, kom ombudsmannen til at det ikke var industri, men gårdsdrift.

II:            Skattegrunnlaget – eiendommens omsetningsverdi

Det er eiendommens omsetningsverdi ved fritt salg som utgjør skattegrunnlaget. Fra og med 2020 er det innført en obligatorisk reduksjonsfaktor på 30 % for bolig- og fritidseiendom jfr. esktl. § 8A-2. Kommunene kan velge å benytte høyere reduksjonsfaktor enn 30 %, og kommunene kan også velge å gi et bunnfradrag.

Det er to alternative beregningsmetoder for å fastsette skattegrunnlaget (omsetningsverdien):

  • Taksering av boligen kommunalt, jfr. esktl. § 8 A-3
  • Å benytte Skatteetatens formuesgrunnlag (boligverdi), jfr. esktl. § 8 C-1. Våningshus på gårdsbruk har ikke et eget formuesgrunnlag, men inngår i den samlede verdien av gårdsbruket. Kommunen må derfor foreta taksering av våningshus og andre boliger på gårdsbruk.

Ved taksering har kommunen adgang til å benytte sjablonger. Sjablongene kan f.eks. være basert på eiendomstype, hvilken sone eiendommen ligger i, størrelse, samt justeringsfaktor for standard m.m. Kommunen plikter å gjennomføre befaring selv om man benytter sjablonger. Taksering skal skje hvert 10. år, men ved særlige omstendigheter kan det skje tidligere/senere. I forbindelse med kommunesammenslåing er det mange kommuner som må foretar omtaksering.

III:          Taksering av våningshus på gårdsbruk

Det følger av eiendomsskatteloven at skattegrunnlaget ikke skal overstige omsetningsverdien.

Ved taksering av våningshus er Norges Bondelag sin klare oppfatning er at man derfor må ta hensyn til offentligrettslige restriksjoner som delingsforbudet og konsesjonsplikt (herunder prisregulering), siden dette vil påvirke omsetningsverdien. Vår oppfatning har sin bakgrunn i at Finansdepartementet  i brev 10. mars 2006 til Norges Bondelag (også vist til i Ot.prp. nr. 77 (2005-2006) kapittel 14, punkt 14.4.2) har uttalt følgende:

 «Departementet antar at det ved fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget for våningshus med en naturlig arrondert tomt på gårdsbruk skal tas hensyn til delingsforbud og konsesjonsplikt. Delingsforbud og konsesjonsplikt utgjør tyngende offentligrettslige plikter som markert påvirker markedsverdien i forhold til alminnelige boligeiendommer. Ved eiendomsskattetakseringen vil en tenkt pris for omsetning av våningshuset måtte ta hensyn til de restriksjoner som gjelder ved omsetning av denne type eiendom.»

Dette er også tatt til følge av Sivilombudsmannen i uttalelse av 22.3.2010 (SOM 2009/1262).

Mange kommuner har inntatt reduksjonsfaktor/justeringsfaktor for våningshus i sine takseringsretningslinjer, som tar hensyn til den prisreduksjonen de offentligrettslige restriksjonene medfører. Noen kommuner har imidlertid, etter anbefalinger fra Kommunenes Sentralforbund (KS), tatt standpunkt til at de ikke tar hensyn til delingsforbud og konsesjonsplikt ved fastsettelse av taksten. Dette mener vi kan lede til  fastsettelse av eiendomsskattegrunnlag som overstiger omsetningsverdien, og som således er i strid med eiendomsskatteloven.

Noen våningshus med stor grunnflate vil ved bruk av standardsatser der en særlig ser på kvm, få en for høy takst. Standarden på huset er kanskje enkel, og ved salg ville man fått en lav kvm-pris.  Kommunen plikter å foreta befaring ved taksering, og slike forhold bør oppdages ved befaringen.   Kommunene bør derfor ta hensyn til disse forholdene ved fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget 

IV:          Satsene for eiendomsskatt

I esktl. § 11 er satsene for eiendomsskatt angitt. Det er kommunestyret som i forbindelse med budsjettbehandlingen fastsetter satsene og reglene som skal brukes ved utskrivning.

Fra og med 2020 er maksimal skattesats for bolig- og fritidseiendommer, herunder våningshus, 5 promille av eiendomsskattegrunnlaget. Det første året kommunen innfører eiendomsskatt, kan satsen ikke utgjøre mer enn 1 promille. Økningen for senere år kan ikke være mer enn 1 promille hvert år, inntil maksimal skattesats nås. Økningen kan likevel være på 2 promille hvis det samme år innføres et bunnfradrag. Skattesatsen kan ikke økes det året bunnfradraget eventuelt faller bort.

IIV:         Adgangen til å klage

Etter esktl. § 19 kan utskrevet eiendomsskatt påklages. Klagen må inngis skriftlig til eiendomsskattekontoret i kommunen innen seks uker fra det seneste tidspunktet av den dagen det ble kunngjort at eiendomsskattelisten er utlagt eller dagen skatteseddelen ble utsendt.

Vi har utarbeidet en mal som kan benyttes som hjelpemiddel ved eventuell klage. Den må fylles ut og tilpasses det konkrete tilfelle. Malen finner du her.