Den ene problemstillingen som ble behandlet i to saker (forskjellig utfall i tingrettene), er om fester ved kontraktens utløp, i stedet for å velge innløsning, heller velger å fortsette kontrakten til evig tid slik han har anledning til etter tomtefesteloven. Spørsmålet blir da om fester skal ha rett til å fortsette kontrakten på samme vilkår som i den utgåtte kontrakten, dvs. etter samme historiske festeavgift, målt i kroneverdi, som for eks. 90 år siden, eller om bortfester kan kreve forhandling om ny kontrakt med bl.a. ny festeavgift basert på en viss prosentvis avkastning ut fra dagens råtomtverdi. Høyesterett kom enstemmig fram til at å lovfeste en slik rett for fester ikke var i strid med grunnlovens § 97.
Norges Bondelag synes lite om at tomtefesterne skal kunne få fortsette på samme kontrakt til evig tid, all den tid politikerne ber bøndene satse på utmarksnæring som et alternativ. Her er det snakk om store årlige verdier som nå er fratatt landbruket. Eks. vil en økning i festeavgiften årlig på kr. 5000,- for 100 000 hyttetomter innebære 500 mill. årlig i næringskapital, men som nå på sikt er å anse som tapt næringskapital i næringssvake distrikter. I dag er det ofte snakk om ressurssterke hytteeiere med gode inntekter, og som i tillegg stikker av med all verdistigning på tomta i millionklassen
når hytta selges. For hyttetomter kan man derfor etter vår vurdering ikke hevde at det handler om å ta boligsosiale hensyn for festerne.
Problemstillingen i den tredje saken, innløsningssaken som gjaldt prestegården på Tau i Strand kommune, var om bortfester Opplysningsvesenets fond må avfinne seg med lovens innløsningssum til 40 % av råtomtverdien, eller om denne regelen er grunnlovsstridig etter Grl. § 105 om ”full erstatning” ved ekspropriasjon.
Regjeringen hadde i lovproposisjonen foreslått innløsningssum til 30 ganger festeavgiften, minimum kr. 50 000. Under stortingsbehandlingen kom 40 % - regelen inn (i stedet for minimum 50 000) som et alternativ til 30 ganger festeavgiften. Regelen var fra regjeringspartiene V, Krf og H opprinnelig ment som en valgrett som kun bortfester kunne benytte seg av. Men samme dag som saken var oppe til behandling i Odelstinget i juni 2004, fremmet regjeringspartiene forslag om at også fester kan kreve 40 %- regelen lagt til grunn, selv om det vil gi en lavere innløsningssum enn etter 30-gangen.
I fra at 40 %- regelen opprinnelig var ment som en nedre grense for innløsningssummen som kun bortfester alternativt skulle kunne påberope seg, ble den altså i realiteten en hovedregel for beregning av innløsningssum, i det både bortfester og fester kan påberope seg bestemmelsen. Regelens konsekvenser i forhold til grunnlovsvernet i Grl. § 105 er ikke drøftet i komiteinnstillingen.
Det konkrete tilfellet gjaldt et boligfeste inngått i 1966 for 99 år, og som inneholdt tomteverdiklausul når festeavgiften skulle reguleres hvert 20 år. Opprinnelig var den årlige festeavgiften i 1966 fastsatt til kr. 101,-. Den ble i juni 2005 oppregulert til 10 127 kroner per år i samsvar med tomteverdien.
Etter at fester krevde å få innløst festetomten, fremsatte bortfester tilbud om en innløsningssum på 305 640 kroner. Innløsningssummen var beregnet etter 30 ganger oppjustert festeavgift på innløsningstiden som var 10 188 kroner. Fester aksepterte ikke tilbudet, og ved skjønnsbegjæring krevde han innløsningssummen fastsatt til 40 prosent av råtomtverdien.
Tingretten la til grunn at råtomtverdien for tomta lå i området fra 160 000 opp til 215 000.
Høyesteretts flertall (6-1) kom til at det i denne saken ville være i strid med Grl. § 105 å fastsette erstatningen til 40 prosent av råtomtverdien, slik som fester påberopte seg.
Om Høyesteretts prøvelsesrett av lovers gyldighet ifht. grunnloven utaler førstevoterende dommer Lund bl.a.;
”Som førstvoterende i sak 2007/237 ( HR-2007-01593-P) fremhever, ligger det et kvalitetskrav i Høyesteretts forutsetning for å begrense prøvelsesretten i tvilstilfelle - at Stortinget klart har vurdert og bygget på at loven er i samsvar med Grunnloven. Dette må etter min mening i hvert fall bety at vesentlige konsekvenser av en lov, som klart fremstår som problematiske i forhold til Grunnloven §105, må være overskuet og grunnlovsmessigheten vurdert under lovforberedelsen. Fremgår ikke dette, kan uttalelser holdt på et generelt plan om at forholdet til Grunnloven er vurdert og funnet i orden, vanskelig tillegges avgjørende vekt av domstolene.”
Etter en gjennomgang av lovprosessen gis følgende gis følgende beskrivelse av Stortingets lovbehandling av innløsningsregelen:
”Spørsmålet er så om anvendelsen av 40 prosentregelen i denne saken vil være i strid med Grunnloven §105. Regelen innebærer at Opplysningsvesenets fond, ut fra tingrettens uttalelser om råtomtverdien, vil få en erstatning på mellom 64 600 og 86 000 kroner, mens eiendommens verdi for bortfester etter kapitalisering av festeavgiften som nevnt er mer enn 200 000 kroner. Det dreier seg med andre ord om en meget sterk reduksjon av eiendommens økonomiske verdi for bortfester, en verdi lovgiver selv har bestemt omfanget av gjennom tomtefestelovens regler om regulering av festeavgift og rett til tidsubegrenset forlengelse. ---.”
Konsekvensene i denne saken ved å anvende 40 prosentregelen kan heller ikke ses som et særtilfelle, der det kunne reises spørsmål om å anvende loven ut fra de tungtveiende hensyn som tilsier at det gis enkle og konfliktdempende generelle regler for et så omfattende, mangslungent og samfunnsmessig viktig rettsområde, jf. Justisdepartementets konklusjon på grunnlovsdrøftelsen i proposisjonen side 52, som jeg tidligere har gjengitt. Regelen vil føre til redusert erstatning i de tilfellene der 40 prosent av råtomtverdien er lavere enn den kapitaliserte verdi av festeavgiften. Som i denne sak, vil det kunne bety meget vesentlige reduksjoner i innløsningssummen.
På denne bakgrunn finner jeg det for min del utvilsomt at anvendelsen av 40 prosentregelen i denne saken vil være i strid med Grunnloven §105, og ut fra det syn på domstolenes prøvelsesrett jeg innledningsvis ga uttrykk for, vil Stortingets eget syn på grunnlovsmessigheten da ha begrenset vekt. Jeg kan for øvrig heller ikke se at det Stortinget uttalte om forholdet til Grunnloven, viser at konsekvensene ved at festeren kan kreve innløsningssummen fastsatt til 40 prosent av tomteverdien, er overskuet og vurdert i forhold til Grunnloven.”
Høyesterett kom imidlertid til at en innløsningssum etter 30 gangerregelen i dette tilfellet ville gi overkompensasjon ifht. råtomtverdien, og at bortfester i denne saken derfor kun har krav på 20 ganger festeavgiften.
Resultatet i denne saken er altså at bortfester uansett har krav på 20 ganger festeavgiften som en minimumserstatning etter grunnloven, dersom lovens 40% gir et dårligere resultat for bortfester.
Fra festersiden hevdes det nå, helt oppsiktsvekkende, at ved innløsning skal en etter plenumsdommen se bort fra 40 % av råtomtverdien, og kun benytte en kapitalisering til 20 ganger festeavgiften, også når festeavgiften er svært lav og kun kan reguleres konsumprisindeks. Festerne mener nå, av alle ting, at de kan påberope seg grunnlovsvernet, ved å hevde at både 40 % og 30 gangeren er opphevet som grunnlovsstridig, se nærmere hjemmesiden til tomtefesterne http://www.tomtefeste.com/: "Når det gjelder dommen om innløsning av tomten i Ryfylke - er også denne dom oppsiktsvekkende klar - og en seier for oss tomtefestere - ja større enn den første dommen."
Slik kan jo festerne snu saken helt på hodet ved å hevde i god tro (?) at grunnlovsvernet også kan påberopes av festerne. Høyesterett har nemlig kun opphevet innløsningskriteriene i den grad de er grunnlovsstridige ifht. det eiendomsrettslige vern, altså til fordel for bortfester og ikke til fordel for fester. Det er altså selvsagt kun bortfester, ikke fester, som kan påberope seg at 40 % -regelen er grunnlovsstridig når 20-gangen gir et bedre resultat; forøvrig gjelder 40 %-regelen fortsatt som lovbestemmelse. For å presisere; i den grad tomtefesteloven ikke er grunnlovsstridig, står den fortsatt ved lag.
For å ta et eks; hvis festekontrakten i Tau-saken sak ikke hadde gitt anledning til tomteverdi-regulering, men kun konsumprisindeks, ville festeavgiften (kr. 101,- konsumprisregulert fra 1966) blitt ca. kr. 800,- i 2006. Festetomten, som altså har en råtomtverdi på ca. kr. 200 000-, skulle altså etter festernes mening nå kunne innløses til (kr. 800 x 20) kr. 16 000,-, dvs. et tap for bortfester på kr. 184 000.
For dette tilfellet gjelder altså fortsatt 40 % -regelen som bortfester kan påberope seg, dvs. kr. 80 000 som innløsningssum. At det ikke er en tilstrekkelig regel for bortfester viser seg jo klart i det han fortsatt sitter igjen med et tap ifht. omsetningsverdien på kr. 120 000.
Det finnes mange eks. på langt verre utslag enn ovennevnte, dvs. med tilsvarende lave eller enda lavere festeavgifter, men hvor råtomtverdien er i millionklassen. Det må iallfall være åpenbart at plenumsdommen ikke kan tolkes på denne måten som festerne tror.
Etter tomtefesteloven gjelder altså fortsatt bortfesters rett til 40 % av råtomtverdien dersom dette gir et bedre resultat for bortfester enn 20-gangen, og fester kan da ikke påberope seg 20-gangen.
Jeg minner avslutningsvis om landbruksunntaket som kan gjøres gjeldende fra bortfesters side for hyttetomter (ikke boligtomter); fester har ikke innløsningsrett dersom bortfester kan dokumenter at han har festeinntekter, (dvs. både fra hus, hytter og annen festeinntekt),
- som tilsvarer mer enn fem prosent (fra 1.9.-07) av gårdens nettoinntekter de tre siste regnskapsår
- de samlede festeinntekter utgjøre mer enn kr 15 000 pr. år (01.01.2006 som konsumprisreguleres) etter tenkt regulering på innløsningstidspunktet.
- et aktivitetskrav som innebærer at eiendommen må være i drift for at unntaket fra innløsningskrav kan påberopes. Dersom drifta som jord, skog eller hagebruk er nedlagt eller all jord/skog i drift er bortleid, vil en ikke kunne påberope seg unntak fra innløsningsrett, forutsatt at det ikke er påregnelig at drifta vil bli gjenopptatt eller bortleien vil opphøre senest fem år etter tidspunktet for nedleggelse eller bortleie.
For de bortfestere som kan påberope seg landbruksunntaket, vil disse være i en forhandlingsposisjon om innløsningssum, dvs. uavhengig av innløsningsreglene. Dersom bortfester ser seg tjent med salg i stedet for fortsatt feste på samme vilkår og fester vil bli eier i stedet for å fortsette kontrakten, er det selvsagt fritt opptil partene å forhandle om en slik løsning.
Hele høringsbrevet (pdf) til Justisdepartementet fra Norges Skogeierforbund og Norges Bondelag kan du lese her
Hele høringsbrevet (pdf) til Justisminister Knut Storberget fra Norges Bondelag kan du lese her