Spørsmål:

Som grunneier inngikk jeg i august 2001 en festekontrakt på hyttetomt. Jeg har benyttet en standard festekontrakt fra Norges Bondelag/Norges Skogeierforbundet fra 1980- tallet hvor det i utgangspunktet er to alternative måter å regulere festeavgiften på, enten etter endringer i tomteverdien eller etter endringer i konsumprisindeksen. I kontrakten er det fastsatt at ett av alternativene må velges ved kontraktsinngåelsen.

Imidlertid ble ingen av alternativene valgt, slik at begge alternativ framstår dermed som mulige reguleringsgrunnlag etter kontrakten. Kan jeg nå velge reguleringsgrunnlaget selv ?

Reguleringsintervallet er fastsatt til ”så ofte som tomtefesteloven tillater – for tiden hvert 10. år fra kontraktsinngåelse”. Kan jeg regulere nå i 2012 eller må jeg vente 10 nye år, dvs. til august 2021 med å regulere?

Svar:

Den nye tomtefesteloven av 1.1.2002 § 15, 1. ledd bestemmer at for bolig- og hyttetomter er hovedregelen at festeavgiften reguleres etter endringen i konsumprisindeksen siden festeavtalen ble inngått. (På hjemmesiden til Statistisk Sentralbyrå finnes en kalkulator for beregningen.). Det er imidlertid en overgangsregel i 2. ledd som åpner for regulering etter tomteverdi ved første regulering etter 1.1.2002, forutsatt at dette ”tvillaust” er avtalt.

Da ingen av alternativene er valgt i dette tilfellet, tilfredsstiller ikke kontrakten kravet til ”tvillaus” avtale. Dermed kan en bare regulere etter hovedregelen om konsumprisindeks etter 1. ledd.

Reguleringsintervallet etter den gamle tomtefesteloven av 1975 var 10 år, noe som ikke kunne fravikes i avtale. I 2002-loven er også hovedregelen 10 års intervaller (§ 15, 5. ledd), men nå kan partene avtale kortere intervaller mellom hver regulering, helt ned til ett års reguleringstermin. Da det er tatt høyde for dette i festeavtalen, kan festeavgiften nå reguleres etter konsumprisindeks hvert år framover. Slik regulering kunne faktisk ha skjedd allerede fra 2002.